دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول (مانند زمین، آپارتمان، ملک مسکونی و …) بخش عمده‌ای از پرونده‌های مطروحه در مراجع قضایی را تشکیل می‌داد. یکی از دلایل اصلی این اختلافات، عدم ثبت رسمی معاملات این اموال بود. سندهای عادی (قولنامه، مبایعه‌نامه و…) از نظر قانونی اعتبار کمتری نسبت به سند رسمی دارند و به‌راحتی می‌توانند منجر به اختلاف یا سوءاستفاده شوند. برای مثال، نقل‌وانتقال املاک با مبایعه‌نامه‌های عادی (بدون ثبت در دفترخانه) باعث بروز اختلافات زیادی میان طرفین می‌شد. از این رو، جهت جلوگیری از کلاه‌برداری، معاملات معارض و کاهش پرونده‌های قضایی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور طرحی را برای الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ارائه کرد. رهبر انقلاب نیز اعتبار معاملات غیررسمی را «منشأ بزرگ فساد» دانستند و بر لزوم سلب اعتبار از این‌گونه معاملات تأکید کردند.
فهرست مطالب
این طرح که ابتدا در سال ۱۳۹۵ با عنوان طرح ارتقای اسناد رسمی مطرح شده بود، پس از چند مرحله بازبینی و رفع ایرادات شرعی و قانونی، سرانجام در سال ۱۴۰۳ به تصویب نهایی رسید. شورای نگهبان به‌دلیل برخی ایرادات شرعی، مصوبه مجلس (مصوب ۱۳۹۹) را تأیید نکرد؛ در نتیجه، مطابق اصل ۱۱۲ قانون اساسی، موارد اختلافی به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع گردید. مجمع تشخیص پس از بررسی‌های متعدد، در اردیبهشت ۱۴۰۳ این طرح را با اعمال اصلاحاتی به مصلحت نظام تشخیص داد. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول طی نامه شماره ۴۴۱۱۸ مورخ ۱۴۰۳/۰۳/۱۳ توسط سرپرست ریاست‌جمهوری ابلاغ گردید. اجرای این قانون از ۳ تیرماه ۱۴۰۳ آغاز شد و از آن تاریخ به بعد، تمامی افراد در خرید و فروش ملک موظف‌اند معاملاتشان را در دفترخانه اسناد رسمی به ثبت برسانند.
طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
از دید قانون، اسناد رسمی از نظر قدرت اجرا و اعتبار اثباتی، به‌مراتب برتر از اسناد عادی هستند. با این حال، در ایران بسیاری از املاک غیرمنقول فاقد سند رسمی بوده یا با سند عادی معامله می‌شدند. هرچند صحت قرارداد بیع (خرید و فروش) منوط به ثبت رسمی در دفاتر اسناد نبود، اما عدم ثبت رسمی مشکلات فراوانی را به وجود می‌آورد؛ به‌ویژه آنکه دستگاه قضایی نیز مجبور بود وقت و هزینه زیادی برای رسیدگی به دعاوی ناشی از معاملات غیررسمی صرف کند. به بیان ساده، قانون جدید تأکید می‌کند که برای خرید و فروش ملک حتماً باید قولنامه یا مبایعه‌نامه خود را در دفترخانه اسناد رسمی ثبت کنید. با اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، معامله با سند عادی دیگر در دادگاه‌ها قابل پیگیری نیست و اعتبار قانونی نخواهد داشت.
برای ساماندهی به وضعیت املاک و کاهش اختلافات و فساد در این حوزه، طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پیشنهاد و تصویب شد. این طرح در ششم آذر ۱۴۰۱ در مجلس شورای اسلامی تصویب گردید و نهایتاً با رفع ایرادات، در ۲۶ اردیبهشت ۱۴۰۳ به تأیید مجمع تشخیص مصلحت نظام رسید. به موجب این قانون، همه معاملات مربوط به اموال غیرمنقول باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند. پس از مهلت مقرر برای ثبت رسمی اسناد عادی در سامانه ملی املاک، اسناد عادی از حیث طرح در مراجع قضایی اعتبار خود را از دست خواهند داد. به عبارت دیگر، از این پس هیچ کس نمی‌تواند صرفاً با اتکا به یک مبایعه‌نامه یا قولنامه عادی، اقدام به شکایت کیفری (مثلاً به اتهام فروش مال غیر) یا طرح دعوای حقوقی در خصوص آن ملک نماید. بنابراین اکیداً توصیه می‌شود حتی برای تنظیم قولنامه اولیه نیز به دفترخانه مراجعه و آن را رسماً ثبت کنید.
موارد مهم قانون جدید الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول
قانون جدید دارای جزئیات و مواد متعددی است. در ادامه به مهم‌ترین نکات و الزامات این قانون اشاره میکنیم:
- مهلت یک‌ساله پس از راه‌اندازی سامانه: یک‌سال پس از راه‌اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی (موضوع ماده ۱۰ قانون)، هرگونه عمل حقوقی (عقد یا ایقاع) که به انتقال مالکیت یا ایجاد حقوق انتفاع در اموال غیرمنقول بینجامد باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد. در غیر این صورت، دعاوی مربوط به آن معاملات در مراجع قضایی، شبه‌قضایی و داوری قابل استماع نخواهد بود و اعتباری نخواهد داشت. به عبارت دیگر، پس از شروع کامل به کار سامانه مذکور و سپری شدن مهلت یک‌ساله آن، اگر کسی ملکی را به‌صورت قولنامه عادی بفروشد (و ثبت رسمی نکند) عملاً هیچ دادگاه و مرجع قانونی‌ای به ادعاهای مرتبط با آن معامله رسیدگی نخواهد کرد. تبصره: بر اساس تبصرهٔ ۴ مادهٔ ۱، در مورد املاکی که پس از لازم‌الاجرا شدن قانون، برای آنها سند مالکیت کاداستری (تک‌برگ حدنگار) صادر می‌شود، مقررات فوق بلافاصله از تاریخ صدور آن سند اعمال می‌گردد، حتی اگر سامانه ماده ۱۰ هنوز راه‌اندازی نشده باشد. یعنی اگر ملکی تازه سنددار شود، از آن به بعد دیگر معامله غیررسمی روی آن ملک حتی منتظر مهلت یک‌ساله هم نخواهد بود و باید رسمی انجام شود.
- شرط پذیرش دعوای فسخ: چنانچه یکی از طرفین معامله از حق فسخ قرارداد استفاده کند، دعوای تنفیذ فسخ تنها در صورتی در دادگاه پذیرفته می‌شود که ظرف ۱۵ روز پس از اعمال حق فسخ، اظهارنامه رسمی به طرف مقابل ارسال شده باشد و حداکثر ظرف ۱۵ روز پس از آن نیز دادخواست تنفیذ فسخ به دادگاه تقدیم گردد. در غیر این صورت، دعوای تأیید فسخ حتی برای معاملات رسمی نیز مسموع نخواهد بود.
- شناسایی مالک رسمی: هیچ سند غیررسمی مربوط به معاملات اموال غیرمنقول در دستگاه‌های اجرایی پذیرفته نمی‌شود و فقط شخصی به‌عنوان مالک شناخته می‌شود که ملک به نام او در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ثبت شده باشد. بدین ترتیب، ملاک مالکیت از نظر مراجع دولتی و قضایی، سند رسمی ثبت‌شده در اداره ثبت است و اسناد عادی (قولنامه و مبایعه‌نامه) نزد این مراجع قابل استناد نخواهد بود.
- وظیفه مشاورین املاک: بنگاه‌ها و مشاورین معاملات ملکی مکلف‌اند پس از انجام مذاکرات اولیه بین خریدار و فروشنده، پیش‌نویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد (سامانه کاتب) ثبت کنند و آن را جهت تنظیم سند رسمی به دفترخانه اسناد رسمی منتخب ارسال نمایند. البته این فرآیند مانع مراجعه مستقیم مردم به دفترخانه نیست و افراد در صورت توافق می‌توانند رأساً به دفترخانه مراجعه کنند. به بیان دیگر، نقش بنگاه‌های املاک در معاملات پس از این قانون، صرفاً واسطه‌ای برای ثبت پیش‌نویس در سیستم و پیگیری کارهای اداری است و تنظیم نهایی قرارداد باید در دفتر اسناد رسمی صورت گیرد.
- تعدیل حق‌الزحمه بنگاه‌ها: مطابق تبصره ۱ ماده ۳ قانون، تعرفه حق کمیسیون مشاورین املاک باید طی آیین‌نامه‌ای جدید تعیین شود. در این آیین‌نامه معیارهایی نظیر درصدی از ارزش معاملاتی ملک (مطابق ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم)، همچنین میزان معاملات ثبت‌شده سالانه در هر منطقه (به‌صورت پلکانی نزولی) و تعیین سقف حداکثر حق‌الزحمه، در نظر گرفته خواهد شد. هدف این است که حق‌الدلالی بنگاه‌ها منصفانه‌تر شده و از دریافت مبالغ سنگین در معاملات گران‌قیمت جلوگیری شود. (تصویب این آیین‌نامه بر عهده هیئت وزیران بوده و باید ظرف سه ماه از اجرای قانون انجام شود.)
- وصول مالیات و عوارض در دفترخانه: دفاتر اسناد رسمی موظف‌اند هنگام تنظیم هر سند نقل‌وانتقال ملک، مالیات و حقوق دولتی مربوطه را به‌طور کامل محاسبه و از طرفین دریافت کنند. بر اساس ماده ۴ قانون، بابت انتقال قطعی املاک، مالیات به مأخذ ۵٪ ارزش معاملاتی ملک (مطابق قانون مالیات‌ها) اخذ می‌شود؛ همچنین مالیات انتقال حق واگذاری محل (سرقفلی) بر مبنای ۲٪ مبلغی که توسط مالک اعلام شده محاسبه و وصول خواهد شد. همه مبالغ بلافاصله از طریق سامانه پرداخت الکترونیک پرداخت و در سامانه ثبت اسناد درج می‌گردد. به علاوه، اگر فروشنده قیمتی کمتر از ارزش معاملاتی اعلام کند، همان ارزش معاملاتی مبنای محاسبه مالیات خواهد بود. تبصره: وزارت امور اقتصادی و دارایی مکلف شده ارزش معاملاتی املاک را به‌صورت برخط در اختیار دفاتر اسناد قرار دهد؛ در غیر اینصورت سردفتر می‌تواند سند را تنظیم کند و در این حالت، نه دفترخانه و نه خریدار مسئولیتی در قبال مالیات نقل‌وانتقال نخواهند داشت.
- استعلام بدهی تامین اجتماعی: سازمان تأمین اجتماعی طبق ماده ۵ باید حداکثر ظرف یک‌سال پس از اجرای قانون، با اتصال به سامانه ثبت الکترونیک اسناد، میزان بدهی صاحب ملک (فروشنده) را بابت حق بیمه کارگران ساختمانی (موضوع ماده ۳۷ قانون تأمین اجتماعی) به‌صورت آنی به دفترخانه اعلام کند. عدم اعلام بدهی در لحظه، مانع تنظیم سند رسمی انتقال توسط دفترخانه نخواهد بود و در چنین حالتی، سردفتر و خریدار مسئولیتی در قبال بدهی احتمالی نخواهند داشت. (پیش از این، گاهی فروش املاک تجاری/اداری به دلیل بدهی بیمه کارگران ساختمانی معوق می‌ماند که اکنون با آنلاین شدن استعلام، تسریع می‌شود.)
- پاسخ‌گویی فوری سایر دستگاه‌ها: دستگاه‌های اجرایی که صدور یا انتقال سند ملک نیازمند استعلام یا مجوز آنهاست (مانند شهرداری، وزارت جهاد کشاورزی برای زمین‌های زراعی، بنیاد مسکن و …)، موظف‌اند حداکثر ظرف یک‌سال به سامانه ثبت الکترونیک اسناد متصل شوند و پاسخ استعلام را به‌صورت آنی اعلام کنند. چنانچه دستگاه مربوط در لحظه پاسخگو نباشد، سردفتر مجاز است رأساً سند رسمی انتقال را تنظیم کند. این حکم باعث حذف معطلی‌های طولانی صدور مجوز انتقال از مراجع مختلف شده و انتقال مالکیت را روان‌تر می‌کند.
- واریز الکترونیک وجوه عمومی: دفاتر اسناد رسمی مکلف‌اند کلیه وجوه دولتی و عمومی وصول‌شده (مالیات، حق‌الثبت، حق‌التحریر و …) را از طریق سامانه الکترونیکی مورد تأیید سازمان ثبت، به حساب‌های تعیین‌شده نزد خزانه‌داری کل کشور واریز نمایند (ماده ۷ قانون). این شفافیت مالی جلوی هرگونه سوءاستفاده احتمالی در جابجایی وجوه را می‌گیرد.
- اطلاع‌رسانی احکام مراجع قضایی: تمامی مراجع قضایی، کمیسیون‌ها و شوراهای ذی‌صلاح (مانند کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری یا هیأت‌های حل اختلاف) مکلف‌اند هر تصمیم یا حکم قطعی که موجب ایجاد یا سلب حقوق عینی نسبت به ملک می‌شود را بلافاصله از طریق سامانه به سازمان ثبت اسناد اعلام کنند (ماده ۸ قانون). تخلف از این تکلیف برای مقامات و مأموران مربوط، تخلف انتظامی محسوب شده و حتی می‌تواند منجر به مجازات شود.
- تخلف مقامات در بی‌اعتنایی به سند رسمی: اگر قضات یا مأموران دولتی در مقام انجام وظیفه، مفاد اسناد رسمی را نادیده بگیرند یا برخلاف آنها عمل کنند، به یکی از مجازات‌های تعزیری درجه شش محکوم خواهند شد (ماده ۹ قانون). همچنین در صورت وارد شدن خسارت به دارنده سند رسمی به علت این بی‌توجهی، فرد متخلف مسئول جبران خسارت وارده نیز خواهد بود. این ماده تضمین می‌کند که هیچ مقام قضایی یا اداری نتواند سند عادی را برخلاف نص صریح قانون معتبر بشمارد یا برای آن اثری قائل شود.
- جرم بودن ثبت اطلاعات خلاف واقع: هرگونه درج اطلاعات یا اسناد مجعول و خلاف واقع در سامانه یا انجام معاملات معارض (مثلاً ثبت هم‌زمان دو قولنامه برای یک ملک) جرم انگاری شده است. برای این تخلفات، علاوه بر جبران خسارت، مجازات‌های نقدی و حبس در نظر گرفته شده است (تبصره ۵ ماده ۱۰ قانون). بنابراین حتی تلاش برای دور زدن سامانه جدید از طریق اطلاعات دروغین نیز پیگرد قانونی دارد.
- صدور پایان‌کار برای ساختمان‌های جریمه‌دار: یکی از موانع رایج بر سر راه ثبت رسمی برخی املاک، عدم صدور گواهی پایان‌کار ساختمان به دلیل بدهی جریمه‌های کمیسیون‌های ماده ۹۹ و ۱۰۰ شهرداری بود. قانون جدید راه‌حلی ارائه داده است: در مواردی که بابت تخلفات ساختمانی یک واحد آپارتمان، کمیسیون ماده ۹۹ یا ۱۰۰ رأی به اخذ جریمه داده باشد، شهرداری‌ها و بخشداری‌ها موظف‌اند پایان‌کار آن ساختمان را با درج مبلغ جریمه صادر کنند. به این ترتیب مالک با پرداخت جریمه تعیین‌شده می‌تواند پایان‌کار بگیرد و سند رسمی برای واحد خود دریافت کند. این حکم از بلاتکلیف ماندن واحدهای ساخته‌شده (که فقط قولنامه عادی داشتند) جلوگیری می‌کند و آنها را به مسیر قانونی برای اخذ سند رسمی می‌آورد.
مزایای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
اجرای این قانون جدید، مزایا و آثار مثبت متعددی برای مردم و کل حاکمیت خواهد داشت. برخی از مهم‌ترین مزایای قانون عبارت‌اند از:
- جلوگیری از فروش مجدد ملک به غیر: وقتی قولنامه یا مبایعه‌نامه یک ملک در دفترخانه به ثبت برسد، مشخصات خریدار و فروشنده (اصحاب معامله) در سامانه ثبت می‌شود و در پشت سند مالکیت تک‌برگ ملک نیز درج می‌گردد. به این ترتیب، پس از ثبت قولنامه رسمی، ملک در حکم “قفل” می‌شود و فروشنده دیگر نمی‌تواند آن را به فرد دیگری منتقل کند؛ حتی استعلام ثبتی ملک نیز نشان خواهد داد که معامله در حال انجام است. این شفافیت از فروش معارض یک ملک به چند نفر جلوگیری می‌کند.
- کاهش هزینه‌ها و حذف واسطه‌های غیرضروری: ثبت مستقیم قولنامه در دفترخانه، هزینه‌های اضافی را کاهش می‌دهد. برای مثال، در گذشته خریدار و فروشنده علاوه بر حق‌الثبت و مالیات، ناچار بودند حق کمیسیون قابل توجهی به بنگاه معاملات ملکی بپردازند. با سازوکار جدید، تعرفه بنگاه‌ها منطقی‌تر شده و حتی می‌توان با توافق مستقیم و مراجعه به دفترخانه، برخی هزینه‌های واسطه‌گری را به حداقل رساند. همچنین با حذف فرآیندهای دوباره‌کاری (مانند گرفتن استعلام مالیاتی جداگانه – چون اکنون دفترخانه مالیات را وصول می‌کند) در زمان و پول طرفین معامله صرفه‌جویی خواهد شد.
- شفافیت مالیاتی و کاهش سوداگری: طبق قانون جدید، حتی اعطای وکالت فروش ملک نیز مشمول پرداخت مالیات کامل نقل‌وانتقال شده است. پیش‌تر برخی افراد برای دور زدن مالیات یا بالابردن صوری قیمت ملک، به‌جای تنظیم مبایعه‌نامه رسمی، وکالت بلاعزل فروش می‌دادند که مالیات کمتری داشت. اکنون قانون تصریح کرده که حق‌الثبت و مالیات تنظیم وکالت فروش، معادل تنظیم سند رسمی انتقال خواهد بود. بنابراین انگیزه انجام معاملات در قالب وکالت (به قصد فرار مالیاتی) از بین می‌رود و سوداگری و دلال‌بازی در بازار مسکن تا حدی مهار می‌شود.
- کاهش چشمگیر دعاوی ملکی: وقتی معاملات ملکی رسمیت پیدا کند، بسیاری از بهانه‌های طرح دعوا از بین می‌رود. دیگر دعوای اثبات بیع، الزام به تنظیم سند رسمی، یا شکایت کیفری فروش مال غیر (به استناد مبایعه‌نامه عادی) مطرح نخواهد شد. همچنین در صورت بروز اختلاف، چون همه چیز در سند رسمی قید شده و سامانه اطلاعات دقیقی از معامله دارد، رسیدگی قضایی سریع‌تر و ساده‌تر انجام می‌شود. حتی امکان تعیین داور مرضی‌الطرفین در سند رسمی وجود دارد که باعث حل‌وفصل اختلافات در کوتاه‌ترین زمان خواهد شد.
- پیشگیری از جعل و کلاه‌برداری: اسناد رسمی به سختی قابل جعل یا دستکاری هستند، ضمن آنکه هر نقل‌وانتقال فوراً در سیستم ثبت می‌شود. بنابراین سوءاستفاده‌هایی نظیر فروش مال با سند جعلی، یا تنظیم قولنامه جعلی برای املاک دیگران، تقریباً ناممکن خواهد شد. جرم‌انگاری ورود اطلاعات خلاف واقع در سامانه نیز دست متقلبان را کوتاه می‌کند. در مجموع اجرای قانون به امنیت اقتصادی معاملات املاک کمک شایانی می‌کند.
- تکمیل حدنگاری و بانک جامع املاک: اجرای سراسری این قانون مستلزم آن است که تمام املاک کشور دارای سند تک‌برگ حدنگار شوند و همه نقل‌وانتقالات در سامانه مربوطه ثبت گردد. در نتیجه، پایگاه داده جامع و شفاف از املاک و مالکیت‌ها ایجاد می‌شود که علاوه بر جلوگیری از معاملات غیررسمی، برای برنامه‌ریزی‌های کلان (مانند جلوگیری از پولشویی در بخش مسکن، شناسایی خانه‌های خالی و …) بسیار مفید است. این شفافیت به سلامت اقتصاد کشور کمک می‌کند.
- بیمه شدن معاملات و ایجاد حساب امانی: از نوآوری‌های قانون جدید، بیمه کردن معاملات ملکی و استفاده از حساب امانی برای پرداخت وجه معامله است. طبق ماده ۱۳ قانون، اگر نقل‌وانتقال در دفترخانه انجام شود، سردفتر مکلف است به درخواست خریدار و فروشنده، مورد معامله را بیمه کند تا اگر بعداً خسارتی متوجه ملک شد از محل بیمه جبران گردد. همچنین پیش‌بینی شده که با همکاری بانک مرکزی، حساب امانی ویژه‌ای ایجاد شود تا خریدار، وجه معامله را ابتدا به آن حساب واریز کند و پس از تنظیم سند و انتقال قطعی مالکیت به خریدار، مبلغ به فروشنده پرداخت شود. بدین ترتیب اگر به هر دلیلی معامله نهایی نشود یا سند به نام خریدار منتقل نگردد، پول خریدار در حساب امن باقی می‌ماند و قابل بازپس‌گیری است. این سازوکارها به اطمینان و آرامش خاطر طرفین معامله می‌افزاید.
- قفل شدن ملک پس از تنظیم قولنامه رسمی در دفتر اسناد رسمی و جلوگیری از فروش ملک به چند نفر
وظایف دفاتر اسناد رسمی پس از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
دفاتر اسناد رسمی در اجرای این قانون نقش به سزایی دارند که به تفکیک بررسی میکنیم:
اگر طرفین مستقیما
به دفتر اسناد رسمی بروند ،سردفتر اسناد رسمی موظف است قرارداد را بر طبق خواسته طرفین که شامل قراردادهای ذکر شده در ماده 1 قانون مذکور می باشد ذکر کند و در نهایت امضا و اثر انگشت الکترونیک آنها را اخذ کند و سند رسمی را تائید نهایی کند تا محدودیت ها بر ملک اعمال شود .
اگر طرفین ابتدا به بنگاه املاک مراجعه کنند
بنگاه املاک موظف است تا اقدام به تنظیم پیش نویس کند و ظرف مدت 5 روز طرفین را جهت تنظیم سند رسمی (قولنامه،مبایعه نامه،مشارکت در ساخت و پیش فروش و …)به دفتر خانه هدایت نمایند.
تمامی اقدامات گفته‌شده تنها زمانی اعتبار رسمی پیدا می‌کنند که سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم و به تأیید نهایی سردفتر برسد.
از لحظه ثبت و تأیید سند در دفتر اسناد رسمی ، شناسه یکتای ملک قفل می‌شود و دیگر هیچ نوع نقل و انتقال، پیش‌نویس و… روی شناسه یکتا قابل انجام نخواهد بود .
فقط و فقط تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی ملاک قانونی خواهد بود و موجب قفل شدن کد یکتای ملک می شود.
وظایف بنگاه های املاک پس از تصویب این قانون
با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول وظایف بنگاه ها به طور اساسی تغییر پیدا می کند به این صورت که که بنگاه های املاک موظفند اگر افرادی که به آن ها مراجعه می کنند اسناد آن ها قبل از تاریخ 1403/04/02 صادر شده باشد قولنامه آن ها را در سامانه کاتب ثبت نمایند اما اگر اسناد صادر شده بعد از تاریخ مذکور باشند اقدام به تهیه پیش نویس در سامانه کاتب کرده و با پذیرش دفتر اسناد رسمی انتخاب شده در روز مقرر به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند و دفتر اسناد رسمی موظف به تنظیم قرارداد تحت عنوان سند رسمی است.
درخصوص هزینه های سنگینی در گذشته بابت کمیسیون بنگاه ها پرداخت می شد نیز با توجه به تصویب قانون مذکور و ابلاغ به اتحادیه مشاوران املاک نیز حق الزحمه بنگاه های املاک باید مطابق این قانون باشد در غیر اینصورت تخلف صورت گرفته .
اصلاحات قانون پیش‌فروش ساختمان (مصوب ۱۳۸۹) در قانون جدید
یکی از بخش‌های قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، ایجاد تغییراتی در قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ است. به موجب ماده ۱۵ قانون جدید، برخی مواد قانون پیش‌فروش اصلاح یا حذف شده‌اند. مهم‌ترین اصلاحات به شرح زیر است:
- ماده ۱ (اصلاحی ۱۴۰۳): تعریف قرارداد پیش‌فروش ساختمان گسترش یافته است. بر اساس متن جدید، هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری برای ساخت‌وساز مشارکت کند، یا هر قراردادی که طی آن شخصی در قبال دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی معین شود، و نیز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از این قراردادها، پیش‌فروش ساختمان محسوب می‌شود. به بیان دیگر، چه قرارداد مشارکت در ساخت و چه فروش واحد در حال ساخت، همگی ذیل مقررات پیش‌فروش قرار می‌گیرند.
- ماده ۲ (اصلاحی ۱۴۰۳): در قرارداد پیش‌فروش باید جزئیات کاملی قید شود. از جمله: اسم و مشخصات طرفین (اعم از حقیقی یا حقوقی)، پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی ملک مورد نظر، متن پروانه ساختمانی صادره از مرجع ذی‌صلاح (در صورت صدور) به عنوان پیوست، مشخصات فنی و معماری ساختمان که واحد پیش‌فروش‌شده در آن احداث می‌شود، بها یا عوض در قراردادهای معوض (مثلاً مبلغ قرارداد)، تعداد اقساط و نحوه پرداخت، شماره قبض‌های اقساطی برای پرداخت بها، زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و زمان تنظیم سند رسمی انتقال قطعی، تعیین تکلیف درباره خسارات و تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، شرایط تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله، تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی، و اسامی داوران (در صورت پیش‌بینی سازوکار داوری توسط طرفین) در قرارداد ذکر شود. این موارد جهت شفافیت حقوق پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده الزامی شده است.
- ماده ۴ (اصلاحی ۱۴۰۳): تنظیم قرارداد پیش‌فروش تنها در دفترخانه و با ارائه مدارک مشخص ممکن است. بدین منظور، پیش‌فروشنده باید یکی از این مدارک را به دفترخانه ارائه دهد: سند رسمی مالکیت زمین، یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا، یا قرارداد رسمی واگذاری ملک برای ساخت‌وساز (مثلاً در پروژه‌های مشارکتی). همچنین بیمه‌نامه مسئولیت مربوط به ماده ۹ قانون پیش‌فروش (بیمه تضمین خسارات احتمالی پروژه) و پاسخ استعلام اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک نیز باید ضمیمه گردد. بدون این مدارک، دفترخانه مجاز به تنظیم سند پیش‌فروش نخواهد بود.
- ماده ۱۴ (اصلاحی ۱۴۰۳): در قانون قبلی، اگر پیش‌فروشنده تا موعد مقرر پروژه را تکمیل نمی‌کرد، پیش‌خریدار باید از طریق هیأت داوری ماده ۲۰ موضوع را پیگیری می‌نمود. در اصلاحیه جدید، تشریفات ساده‌تر شده است: اگر پیش‌خریدار تمام تعهدات خود را انجام داده باشد ولی پیش‌فروشنده تا پایان مدت قرارداد نتواند واحد را تکمیل کند، در صورتی که به تأیید مهندس ناظر ساختمان کمتر از ۱۰٪ کار باقی مانده باشد، پیش‌خریدار می‌تواند با پذیرش تکمیل باقیمانده پروژه، به دفترخانه مراجعه و سند رسمی سهم خود را درخواست کند. در این حالت، پرداخت حقوق دولتی و هزینه‌هایی که طبق مقررات بر عهده پیش‌فروشنده بوده ولی پیش‌خریدار انجام داده است، مانع صدور سند نخواهد شد و پیش‌خریدار می‌تواند مبالغ پرداختی را از محل ضمانت‌ها یا از پیش‌فروشنده مطالبه کند.
- ماده ۲۳ (اصلاحی ۱۴۰۳): ضمانت اجرای تخلفات در پیش‌فروش، شدیدتر شده است. اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی مبادرت به پیش‌فروش ساختمان کنند (یا بدون مجوز اقدام به تبلیغ پیش‌فروش نمایند)، به حبس از ۹۱ روز تا ۱ سال یا جزای نقدی معادل ۲ تا ۴ برابر وجوه دریافتی محکوم خواهند شد. این مجازات نسبت به قبل (حبس تا ۶ ماه) افزایش یافته و بازدارندگی بیشتری ایجاد می‌کند. به علاوه، دفاتر اسناد رسمی نیز مکلف شده‌اند موارد تخلف را گزارش دهند و از تنظیم هرگونه سند پیش‌فروش خارج از چهارچوب قانونی خودداری کنند.
راهنمای کامل ثبت رسمی قرارداد مشارکت در ساخت و پیش‌فروش در دفتر اسناد رسمی
مدارک لازم برای ثبت قولنامه در دفترخانه
برای اینکه بتوانید قولنامه (یا مبایعه‌نامه) ملک خود را رسماً در دفترخانه اسناد رسمی ثبت کنید، تهیه مدارک زیر ضروری است:
پاسخ استعلام‌ها و گواهی‌ها: دفاتر اسناد رسمی پیش از تنظیم سند، استعلام ثبت (برای اطمینان از بازداشت نبودن یا در رهن نبودن ملک) و استعلام دارایی (ارزش معاملاتی ملک) جهت محاسبه مالیات را انجام می‌دهند. داشتن اطلاعات ملک (پلاک ثبتی، کد پستی و …) جهت اخذ این استعلام‌ها ضروری است. همچنین اگر ملک مسکونی است و فروشنده طی سال‌های مالکیت آن از وام مسکن یکم استفاده کرده، باید گواهی بانک مبنی بر عدم تعلق مالیات بر خانه‌های خالی ارائه شود (مطابق قوانین جدید مالیاتی).
سند مالکیت ملک: اصل سند رسمی مالکیت ملک (سند دفترچه‌ای قدیمی یا تک‌برگ جدید) باید ارائه شود. اگر ملک هنوز سند رسمی ندارد (مثلاً قولنامه‌ای است)، ابتدا باید به‌موجب قانون تعیین‌تکلیف سند دریافت کنید یا از طریق ماده ۱۰ قانون جدید اقدام شود.
مدارک شناسایی طرفین: کارت ملی و شناسنامه خریدار و فروشنده (یا نمایندگان قانونی آنها) جهت احراز هویت لازم است. اگر یکی از طرفین شخص حقوقی (شرکت) باشد، مدارک ثبتی شرکت و معرفی‌نامه نماینده نیز نیاز است.
بنچاق یا سوابق ثبتی ملک: بنچاق در واقع رونوشت خلاصه معاملات گذشته ملک است. داشتن بنچاق یا روگرفت از سند قبلی ملک می‌تواند به تسریع استعلام‌ها کمک کند. دفترخانه معمولاً خود از اداره ثبت، خلاصه سابقه ثبتی ملک را استعلام می‌کند، اما ارائه مدارک در دسترس توسط فروشنده (مانند بنچاق یا شماره ثبت ملک) مفید است.
سخن پایانی
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول گامی اساسی در جهت ساماندهی بازار مسکن و صیانت از حقوق مالکیت برداشته است. با اجرای این قانون، اعتبار اسناد عادی معاملات ملکی سلب شده و برای اثبات مالکیت یک ملک، حتماً باید معامله مربوط به آن به ثبت رسمی برسد. در غیر این صورت، قولنامه یا مبایعه‌نامه عادی فاقد اعتبار قانونی بوده و نزد محاکم قابل استناد نخواهد بود. این امر به طور موثری جلوی پولشویی، فرار مالیاتی، معاملات معارض و سوءاستفاده از خلاهای قانونی را می‌گیرد. اگرچه ممکن است در کوتاه‌مدت پیچیدگی اداری معاملات کمی بیشتر شود، اما در بلندمدت شفافیت و اطمینان در بازار املاک افزایش خواهد یافت و اختلافات ملکی به حداقل خواهد رسید. بنابراین توصیه می‌شود عموم مردم برای انجام هرگونه معامله ملکی (حتی قولنامه اولیه)، تشریفات رسمی را رعایت کنند و با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی، از حمایت‌های قانونی این سازوکار بهره‌مند شوند.
بدون دیدگاه