در این مقاله مفصلا به نقش قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول لازم الاجرا از تاریخ 1403/04/02 در تنظیم قولنامه ها و ثبت رسمی قولنامه های عادی به قولنامه رسمی و مواردی که در فهرست محتوا اشاره شده است خواهیم پرداخت .
فهرست مطالب
زمان تخمینی مطالعه: 14 دقیقه
از نظر لغوی، قولنامه متشکل از دو واژه قول و نامه است. آنچه به ذهن متبادر می شود آن است که قولنامه یک تعهد، وعده یا یک قول به طور مکتوب می باشد. باید دانست که مفهوم قولنامه نیز در حقوق در همین معنا به کار رفته است. در واقع قولنامه یا همان وعده قرارداد یک عقدی است که طرفی به طرف دیگر وعده می دهد تا نسبت به انعقاد عقد در آینده متعهد است.
تعریف حقوقی قولنامه
گاهی گفتگوهای مقدماتی درباره عقد به توافق می انجامد ولی مسائلی مانع از انعقاد عقد می شود. در مواردی مقصود طرفین از این توافقات ابتدایی، ایجاد التزام بر انعقاد عقد اصلی در آینده است. به عبارت دیگر، طرفین فعلا خواستار تحقق عقد نیستند بلکه می خواهند ملتزم به انجام آن شوند و انشاء آن را موکول به فراهم شدن شرایط نمایند. سندی را که حاوی این قرارداد مقدماتی است در عرف داد و ستد، قولنامه می گویند.در قولنامه شرایط پرداخت ،اطلاعات مورد معامله،زمان تنظیم سند قطعی و دفترخانه مورد نظر و… مشخص می گردد .
قولنامه که با نام دیگری به نام وعده قرارداد مشهور است، عقدی است که به سبب آن طرفین متعهد به انعقاد عقدی مشخص در آینده می شوند. ماهیت قولنامه، عقد است و چون در قانون از عقد قولنامه سخنی به میان نیامده است بنابراین باید آن را در زمره عقود بی نام موضوع ماده ۱۰ قانون مدنی برشمرد
ماده ۱۰ قانون مدنی:قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.
با توجه به تعاریف گفته شده در میابیم که هدف از تنظیم قولنامه، مکتوب نمودن وعده قرارداد یا انجام معامله در آینده و داشتن تضمینی برای ایفای این تعهد است. با توضیحات اخیر می توان قولنامه را اینگونه تعریف نمود: قولنامه سندی است که در آن، تعهد، قولی یا وعده انعقاد قراردادی در آینده نوشته می شود. با توجه به آنکه قولنامه از عقود نامعین می باشد که در ذیل ماده ۱۰ قانون مدنی به عنوان یک قرارداد خصوصی است، لذا با استناد به این ماده، قولنامه در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند، معتبر است.
حال سوالی که می تواند مطرح شود آن است که قولنامه در چه عقودی قابلیت انعقاد دارد؟ که در پاسخ باید دانست که امکان انعقاد وعده قرارداد در تمامی عقود وجود دارد.
با انعقاد قولنامه هر یک از طرفین هم متعهد و هم دارای حق می شوند. لذا یک طرف متعهد می شود که مدیون (بدهکار) نام دارد و طرف دیگر دارای حق می شود که دائن (طلبکار) نام دارد. تعهد، طرف منفی حق دینی است یعنی وقتی یک طرف متعهد می شود طرف دیگر حق دینی دارد اجرای آن تعهد را از متعهد بخواهد. بنابراین تعهد جنبه منفی و حق دینی جنبه مثبت دارد و این دو به یک معنا نیستند. تعهد و حق دینی دو امر نسبی هستند به بیان دیگر وقتی یک طرف متعهد است طرف دیگر دارای حق دینی است.
قولنامه سند عادی یا رسمی؟
الف) سند رسمی
مستند به ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی، در حدود صلاحیت آن ها و بر طبق مقررات قانونی ، تنظیم شده باشند رسمی است.
با عنایت به این مقرره روشن می شود که قانونگذار چند شرط را برای رسمی بودن سند برشمارده است:
- اسناد باید نزد مامورین رسمی تنظیم شوند.
- مامور رسمی باید در حدود صلاحیت قانونی خودش عمل و اقدام نماید.
- سند طبق مقررات قانونی تنظیم شود به عبارتی تشریفات قانونی باید رعایت شود.
ب) سند عادی
سند عادی سندی است که حداقل امضاء داشته باشد و تنها سند عادی که بدون امضاء سندیت دارد دفتر تجارتی تاجر است . در ماده ۱۲۸۹ قانون مدنی نیز آمده که : غیر از اسناد مذکور در ماده ۱۲۸۷ سایر اسناد عادی است. با عنایت به تعاریف معنونه، باید گفت که قولنامه یا وعهده قرارداد یک سند عادی محسوب می شود.
با توجه به تعاریف بالا و قوانین جدیدالتصویب مجلس شورای اسلامی و مجلس خبرگان رهبری تحت عنوان قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول لازم الاجرا از تاریخ 1403/04/02 تمامی اسناد مالکیت صادر شده از این تاریخ باید برای تنظیم قولنامه رسمی به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند و از این پس قولنامه ای که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد در حکم سند رسمی می باشد ، اگر مطابق با این قانون تنظیم نشده باشند در مراجع رسمی از اعتبار قانونی برخوردار نبوده و اگر طرفین قولنامه به اختلاف و نزاع کشیده شوند در مراجع قضائی قابلیت رسیدگی به این دعاوی وجود ندارد.
آیا قولنامه ایجاد مالکیت می کند؟
بنابر آنچه گفته شد، قولنامه یا وعده قرارداد صرفا یک قول یا تعهد است، بنابراین با توجه به این موضوع باید دانست که قولنامه ایجاد مالکیت عینی نمی کند و صرفا در حدود قرارداد و تعهدات فی ما بین طرفین معتبر است. به عنوان مثال چنانچه ملکی قولنامه شود، با جمیع جهات صحت آن، شخص منقل شونده مالک عین نخواهد بود اما با استناد به قولنامه می توان گفت این سند اماره ایی بر تصرفات قانونی او است و حال چنانچه در قولنامه ترتیبی اتخاذ شده باشد که انتقال دهنده در یک موعد مقرر نسبت به انتقال مالکیت عین اقدام نماید و این امر محقق نشود، منتقل شونده امکان طرح موضوع در محاکم حقوقی را خواهد داشت.
نکته: چنانچه مفاد قرارداد دلالت بر بیع داشته باشد، موضوع از شرایط و اوصاف قولنامه خارج است.
هشدار: چنانچه در این خصوص مورد حقوقی مطرح است، لازم است قبل از هرگونه اقدام با متخصصین حقوقی مشورت نمائید.
اعتبار قولنامه از منظر قابلیت فسخ – قولنامه لازم است یا جایز؟
عقود از منظر قابلیت فسخ در یک تقسیم بندی به عقود لازم و جایز تقسیم می شوند. عقود لازم به عقودی گفته می شود که به طور عادی و بدون دلایل قانونی یا قراردادی قابلیت فسخ ندارند؛ مانند بیع. در مقابل عقود جایز عقودی هستند که به صرف اعلام یا فوت یکی از طرفین عقد، آن عقد فسخ می شود؛ مانند عقد وکالت. قولنامه یا همان وعده قرارداد از عقود لازم محسوب می شود حتی اگر عقدی که طرفین وعده انعقادش را داده اند از عقود جایز باشد. مگر وعده قرارداد نکاح که بر اساس ماده ۱۰۳۵ قانون مدنی، وعده ای جایز است و هر کدام از طرفین می تواند آن را فسخ نماید بنابراین دادگاه نمی تواند آنها را ملزم به انعقاد نکاح کند.
با توجه به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چگونه قولنامه های خود را ثبت کنیم؟
اگر اسناد مالکیت صادر شده از تاریخ 1403/04/02 صادر شده باشند برای تنظیم قولنامه باید به دفترخانه و یا همان دفاتر اسناد رسمی جهت تنظیم قولنامه مراجعه نمایند اما اگر سند صادر شده قبل از تاریخ مذکور باشد هم می توانید آن هارا به صورت عادی در بنگاه های املاک تنظیم کنید هم میتوانید آن ها را در دفاتر اسناد رسمی ثبت نمایید که این روش نسبت به روش اول (نزد بنگاه های املاک)مزایایی دارد که مختصرا به آن ها اشاره میکنیم:
ذکر اصحاب قولنامه و مبایعه نامه رسمی در پشت سند تک برگی جهت جلوگیری از فروش ملک پس از ثبت قولنامه در دفترخانه
قفل شدن ملک پس از ثبت قولنامه در دفترخانه قولنامه و عدم پاسخ استعلام ثبت از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
صرفه جویی در هزینه های طرفین معامله و کمیسیون و…
با توجه به قانون مذکور وکالت فروش ملک دارای یک مالیات کامل نقل و انتقال خواهد بود و همین مسئله تا حدودی باعث جلوگیری از افزایش قیمت و دلال بازی ها می شود.
کم شدن پرونده های از این قبیل و سبک تر شدن آن ها و حتی رسیدگی داور مرضی الطرفین که باعث حل مشکلات در سریعترین زمان خواهد بود.
جلوگیری از جعل اسناد و جرائم از این قبیل
حدنگاری شدن و ثبت رسمی تمام املاک در سامانه املاک کشور و شفافیت بیشتر
و…
نحوه تنظیم قولنامه در دفاتر اسناد رسمی
دفاتر اسناد رسمی موظفند با توجه به درخواست افراد و طرفین معامله درخواست آن ها مبنی بر تنظیم قولنامه را اجابت کنند
مدارک مورد نیاز برای تنظیم قولنامه رسمی
- اصل سند مالکیت
- کارت ملی طرفین
- استعلام از سازمان ثبت و سازمان امور مالیاتی جهت تعیین ارزش ارزش معاملاتی
- بنچاق
استعلام از سازمان امور مالیاتی به جهت بدهکار نبودن مالک از نظر دارایی و اداره امور مالیاتی می باشد و دیگر این که محاسبه هزینه تنظیم قولنامه رسمی مانند سابق در بنگاه های املاک نخواهد بود که هزینه های هنگفت نیم درصدی و یک درصدی و کمیسیون های مختلف جهت انجام قولنامه گرفته میشد، نیست، چه بنگاه های املاک چه دفاتر اسناد رسمی باید با توجه به ارزش معاملاتی ملک و استعلامات مربوطه اقدام به محاسبه هزینه های تنظیم قولنامه بکنند .
قولنامه عادی خود را که در بنگاه املاک نوشته ایم چگونه تبدیل به قولنامه رسمی کنیم؟
با توجه به اینکه امکان قولنامه رسمی در دفاتر اسناد رسمی وجود دارد و با توجه به فعالیت های رسانه ای که انجام شده است برای جلوگیری از فساد و جلوگیری از جرائم ملکی از این قبیل بسیاری از افراد به این موضوع ترغیب پیدا کرده اند قولنامه خود را نزد دفاتر اسناد رسمی تنظیم کنند اما عده ای میخواهند که قولنامه تنظیم شده آن ها در بنگاه ثبت رسمی پیدا کند و در دفتر اسناد رسمی ثبت شود برای انجام این امر افراد باید همراه با مدارک گفته شده در بالا و قولنامه سه برگی که یک نسخه در دست خریدار یک نسخه در دست فروشنده و یک نسخه در دست بنگاه املاک قرار دارد به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند(افرادی که قولنامه دستی بین خود نوشته اند باید فقط دو نسخه خریدار و فروشنده را به دفتر اسناد رسمی ببرند) تا اقدام به تنظیم قولنامه رسمی شود .
توجه داشته باشید این امر فقط در خصوص قولنامه هایی قابل انجام است که:
- دارای سند مالکیت باشند
- هر دوطرف معامله حضور داشته باشند
- تمامی نسخ قولنامه به دفتر خانه تحویل داده شود
توجه داشته باشید پس از تمام شدن و تنظیم قولنامه رسمی قولنامه های عادی توسط دفترخانه از طرفین گرفته می شود و بایگانی می شود و از درجه اعتبار ساقط خواهد بود.
نحوه تنظیم قولنامه توسط مشاوران املاک
با توجه به تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول تکالیف بنگاه های املاک که به آن ها ابلاغ شده است به طور کلی تغییر کرده و مطابق با ویدیو های آموزشی زیر باید اقدام به تنظیم قولنامه نمایند :
فایل های آموزشی در پایین طریقه و نحوه تنظیم قولنامه توسط مشاوران املاک و آشنایی با پلتفرم کاتب را مختصرا توضیح داده است.
ویدیو زیر در خصوص نحوه تنظیم پیش قرارداد و ارجاع قرارداد به دفتر اسناد رسمی مربوطه می باشد.
برای چه اسنادی را مشاوران املاک می توانند قولنامه تنظیم کنند و و چه قراردادهایی شامل آن ها نمی شود؟
با توجه به توضیحات ویدیو های آموزشی فوق اسنادی شامل قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول میشوند که تاریخ صدور آن ها بعد از تاریخ 1403/04/02 باشد و مشاوران املاک به هیچ وجه امکان تنظیم قولنامه برای این اسناد را ندارند و اگر خلاف قانون عمل کنند با توجه به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مشمول جرایمی خواهند شد که در این قانون پیش بینی شده است .
اما در خصوص اسنادی که قابلیت این را دارند که هم نزد مشاوران املاک تنظیم و هم در دفاتر اسناد رسمی باید اینگونه بیان کرد که اسنادی که از تاریخ 1403/04/02 به قبل صادر شده اند قابلیت این را دارند که هم در دفاتر اسناد رسمی به صورت قولنامه رسمی تنظیم شوند هم در بنگاه های املاک در سامانه کاتب به ثبت رسیده و انجام شوند .
آیا برای اسنادی که فاقد سند مالکیت هستند و قولنامه ای معامله می شوند از این پس می توان در دفاتر اسناد رسمی قولنامه تنظیم نمود ؟
با توجه به اینکه برای تنظیم قولنامه رسمی در دفاتر اسناد رسمی باید اقدام به انجام استعلام ثبت و انجام استعلام از سازمان امور مالیاتی صورت بپذیرد عملا نمی شود برای تنظیم قولنامه رسمی در این خصوص در دفاتر اسناد رسمی اقدام نمود .
راه حل چیست؟
با توجه به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و قانون توسعه هفتم افرادی که دارای اسناد قولنامه ای،نسق مشاعی و … هستند باید هرچه سریعتر نسبت به ثبت ملک خود و تعیین حد و حدودات و اخذ سند مالکیت تک برگ خود در سامانه ثبت الکترنیکی پذیرش درخواست صدور سند مالکیت موضوع قانون تعیین و تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی اقدام کنند
ضرورت انجام این کار چیست؟
با توجه به تغییر نظام ثبتی و قانون هفتم توسعه افراد باید اسناد قولنامه ای خود را به اسناد تک برگ تبدیل نمایند اما خطرات عدم انجام اینکار چیست:
- مشخص نبودن حد و حدود املاک
- امکان سوء استفاده با ثبت درخواست و قولنامه صوری
- مشخص نبودن مالکین املاک
- متضرر شدن افراد دارای اسناد قولنامه ای ،نسق و مشاعی و…
- و…
برای آگاهی اطلاعات بیشتر در این زمینه به بخش تبدیل اسناد قولنامه ای و دفترچه ای به تک برگ مراجعه کنید.
بدون دیدگاه