سند ورثه‌ای یکی از اسناد مهم در حوزه اسناد رسمی است که پس از فوت متوفی صادر می‌شود. اهمیت این سند در آن است که مالکیت قانونی وراث را بر ملک و دارایی های متوفی و اینکه ذی نفع هستند اثبات می‌کند و از بروز اختلافات آینده جلوگیری خواهد کرد. برای افراد عادی ممکن است روند دریافت و انتقال این سند،مراحل انحصار وراثت،مالیات بر ارث پیچیده به نظر برسد، اما با آشنایی با مراحل قانونی و مدارک مورد نیاز، می‌توان این فرایند را به‌سادگی طی کرد. در این مقاله به زبان ساده توضیح می‌دهیم سند ورثه‌ای چیست و چگونه می‌توان آن را دریافت یا به سند تک‌برگ تبدیل کرد و درخصوص اموال و املاک متوفی اقدام کرد. همچنین مراحل سند زدن ملک ورثه‌ای، مدارک لازم جهت صدور یا انتقال سند ملک ورثه‌ای، تفاوت سند ورثه‌ای با سایر اسناد ملکی و نکات مهم درباره فروش ملک ورثه‌ای و وکالت بین وراث را بررسی می‌کنیم. در پایان نیز به چند پرسش متداول پاسخ خواهیم داد.
فهرست مطالب
مرحله اول:گواهی فوت
بنابر ماده 22 قانون ثبت احوال:” وفات هر کس اعم از ایرانی یا خارجی و همچنین ولادت طفلی که مرده به دنیا آمده یا بلافاصله پس از ولادت بمیرد باید به مامور یا نماینده ثبت احوال اعلام شود.” از این رو پس از فوت افراد اولین اقدامی که باید انجام شود اعلام فوت به اداره ثبت احوال و پس از آن صدور گواهی فوت است. یکی از سوالاتی که در این خصوص به ذهن متبادر می شود این است که گواهی فوت از کجا بگیریم؟
در پاسخ به این پرسش که گواهی فوت را از کجا بگیریم باید گفت برای دریافت گواهی فوت، لازم نیست فرد به اداره ثبت احوال مراجعه کند چرا که پزشک معتمد پزشکی قانونی با مراجعه به محل فوت متوفی می تواند این گواهی را صادر کند. این گواهی در واقع بیانگر فوت فرد است و پس از صدور آن اجزا کفن و دفن صادر می شود. بر اساس ماده 22 قانون ثبت احوال فوت فرد باید در سند وفات و همچنین در دفتر ثبت کل وقایع در صفحات مربوط به در گذشت و پدر و مادر او و شناسنامه متوفی ثبت و امضا و مهر شود.
پس از صدور گواهی فوتی که توسط پزشک معتمد سازمان پزشکی قانونی صادر شده است، باید گواهی فوت اصلی یا اصطلاحا گواهی فوت ثانویه توسط سازمان ثبت احوال کشور صادر شود تا اسناد هویتی متوفی باطل شود. این گواهی که به عنوان گواهی فوت اصلی شناخته می شود، پس از دریافت و ارائه مدارک هویتی و اولیه فرد فوت شده (مانند گواهی فوت اولیه، شناسنامه و مدارک مشابه)، امکان انجام اقدامات قانونی مانند ابطال شناسنامه، مسدود کردن حساب های بانکی، توقیف اموال برای پیگیری امور وراثتی از قبیل صدور گواهی انحصار وراثت و دیگر مسائل مرتبط را فراهم می آورد.
اعلام فوت متوفی قانونا بر عهده خویشاندان نزدیک متوفی، متصدی یا صاحب مکانی که فوت در آن جا رخ داده، شخصی که در حین وفات حاضر بوده، مامور انتظامی یا قضایی و گروه های امدادی می باشد. در تمام موارد فوق فرد باید با اعلام به اداره ثبت احوال و تایید پزشک درخواست صدور گواهی فوت بنماید.
اعلام فوت به اداره ثبت احوال و صدور گواهی فوت تا جایی اهمیت دارد که قانونگذار برای بیان اظهارات خلاف واقع در این مورد ضمانت اجرای کیفری در نظر گرفته است. به موجب ماده 2 قانون تخلفات، جرائم و مجازات های مربوط به اسناد سجلی و شناسنامه، مرتکب به حبس از ۹۱ روز تا یکسال یا به بیست (۲۰.۰۰۰.۰۰۰) تا هفتاد(۷۰.۰۰۰.۰۰۰) میلیون ریال یا بر اساس نظر قاضی به هردو مجازات محکوم خواهند شد.
سامانه دریافت گواهی فوت
پیش از این به بررسی این موضوع که گواهی فوت را از کجا باید گرفت پرداخته شد، اکنون قصد داریم به بررسی نحوه دریافت گواهی فوت اینترنتی بپردازیم. با توجه مراحل متعدد درخواست صدور گواهی فوت، یکی از مسائلی که عموما برای افراد مطرح می شود این است که آیا امکان گرفتن گواهی فوت به صورت الکترونیکی فراهم شده است؟
در پاسخ به این پرسش باید بگوییم خیر؛ متاسفانه سامانه دریافت گواهی فوت در دسترس نبوده و دریافت و استعلام گواهی فوت به صورت الکترونیکی امکان پذیر نمی باشد. لازم به ذکر است چندی قبل سازمان ثبت احوال با راه اندازی سامانه death.sabteahval.ir اعلام کرد امکان دریافت گواهی فوت به صورت الکترونیکی فراهم شده است؛ اما متاسفانه اکنون این سامانه در دسترس نمی باشد.
به نظر می رسد با توجه به روال قانونی صدور گواهی فوت، صدور آن به صورت الکترونیکی، با مشکلاتی روبرو باشد، چراکه در صورت الکترونیکی گواهی فوت امکان معاینه و تایید پزشک فراهم نمی باشد. در این خصوص باید گفت درست است که امکان صدور اولیه گواهی فوت به صورت الکترونیکی فراهم نشده اما متقاضیان برای دریافت رونوشت گواهی فوت به صورت الکترونیکی می توانند به سامانه سهیم ثبت احوال مراجعه و نسبت به دریافت آن اقدام نمایند. برای کسب اطلاعات بیشتر در این خصوص مطالعه مقاله زیر توصیه می شود.
گرفتن گواهی فوت از ثبت احوال
پیش از این به ارائه توضیحاتی در رابطه با این که گواهی فوت را از کجا باید گرفت پرداخته شده و گفتیم که متاسفانه سامانه ای برای درخواست گواهی فوت اینترنتیدر دسترس نمی باشد. اکنون قصد داریم به بررسی مراحل گرفتن گواهی فوت از ثبت احوال بپردازیم. در ابتدا باید بگوییم وظیفه صدور گواهی فوت بر عهده سازمان ثبت احوال است اما در شرایط خاص برخی مراکز و اشخاص نیز اجازه صدور آن را دارند.
افراد برای درخواست صدور گواهی فوت می بایست با اعلام به اداره ثبت احوال اقدام نمایند. علاوه بر این گواهی فوت توسط پزشک معتمد سازمان پزشکی قانونی در منزل متوفی نیز صادر می شود. این گواهی شامل توضیحاتی در مورد علت مرگ و اطلاعات ضروری برای دفن متوفی و صدور جواز دفن است. در صورتی که مرگ به طور طبیعی اتفاق افتاده و پزشک معتمد سازمان پرشکی قانونی آن را تایید کند، گواهی فوت در منزل صادر خواهد شد. برای دریافت جواز دفن، این گواهی باید به مسئول دفن قبرستان تحویل داده شود.
چاپ گواهی فوت
برای چاپ گواهی فوت، ابتدا باید گواهی فوت، از اداره ثبت احوال یا مراجع ذیصلاح دریافت شود. این گواهی پس از صدور، به صورت رسمی چاپ می شود و در اختیار درخواست کننده قرار می گیرد. برای دریافت آن، معمولا نیاز است که مدارک مورد نیاز مانند شناسنامه متوفی و گواهی فوت اولیه (در صورت وجود) ارائه شود.
پس از بررسی مدارک و تایید ثبت فوت، گواهی فوت رسمی در اداره ثبت احوال صادر و چاپ می شود.
این گواهی شامل اطلاعات کامل متوفی از جمله نام، نام پدر، تاریخ فوت، محل فوت و علت فوت (در صورت نیاز) است. چاپ گواهی فوت فرآیندی است که پس از صدور گواهی فوت توسط مراجع ذی صلاح، به صورت رسمی و مکتوب انجام می شود. این گواهی برای انجام اقدامات قانونی مختلف مانند ابطال شناسنامه، مسدود کردن حساب های بانکی، انتقال اموال و پیگیری امور وراثتی ضروری است.
کمک هزینه کفن و دفن یکی از خدماتی است که سازمان تامین اجتماعی به بیمه شدگان خود در صورت فوت ارائه می‌دهد. این کمک هزینه برای پوشش هزینه های مربوط به کفن و دفن فرد متوفی به خانواده یا وراث آن تعلق می گیرد. برای کسب اطلاعات بیشتر در این خصوص مطالعه مقاله زیر توصیه می گردد.
این مدرک که اغلب به عنوان گواهی فوت اولیه یا گواهی فوت پزشکی شناخته می شود، توسط افراد مجاز در مکان هایی مانند بیمارستان ها، گورستان ها، منازل یا هر محل دیگری که فرد در آنجا فوت کرده است، صادر می گردد. این گواهی در سه نسخه برای انجام مراحل قانونی مختلف، از جمله دریافت جواز دفن و صدور گواهی فوت نهایی، در اختیار نزدیکان متوفی (دو نسخه) و مراجع قانونی (یک نسخه) قرار می گیرد. به این ترتیب، ابتدا باید گواهی فوت اولیه دریافت شود که شامل جزئیات فوت فرد است و به عنوان مدرک اصلی برای دریافت جواز دفن و گواهی فوت نهایی به کار می رود.
📑 تنظیم سریع‌تر سند ورثه‌ای + نمونه وکالت‌نامه رسمی
برای اینکه مراحل تنظیم سند عقب نیفته، می‌تونی از همین حالا درخواستت رو ثبت کنی تا مدارک توسط تیم دفترخونه بررسی و آماده بشه. فقط یک بار برای امضا و اثر انگشت حضوری بیا دفتر!
همچنین اگر می‌خوای متن دقیق و نمونه‌های وکالت‌نامه‌های رسمی بین وراث رو ببینی، از لینک زیر استفاده کن:
مرحله دوم: انحصار وراثت
انحصار وراثت یکی از رایج‌ترین مراحل حقوقی است که اغلب خانواده‌ها پس از فوت یکی از اعضا با آن مواجه می‌شوند. این مرحله برای تعیین وراث قانونی و دریافت گواهی رسمی انحصار وراثت انجام می‌شود و در صورت نداشتن آگاهی کافی، ممکن است روند آن برای خانواده‌ها دشوار و زمان‌بر شود. در ادامه، تمامی مراحل، مدارک لازم، هزینه‌ها، سوالات متداول و نکات کاربردی انحصار وراثت را به زبان ساده بررسی می‌کنیم.
انحصار وراثت چیست؟
انحصار وراثت به معنای شناسایی رسمی وراث یک فرد فوت‌شده و تعیین سهم‌الارث هر کدام است. این فرایند با صدور گواهی انحصار وراثت از سوی شورای حل اختلاف یا دادگاه آغاز می‌شود و به وراث این امکان را می‌دهد که برای دریافت سهم خود از اموال متوفی اقدام کنند.
انواع گواهی انحصار وراثت
- گواهی انحصار وراثت محدود: برای مواردی که ارزش اموال متوفی کمتر از ۳ میلیون تومان باشد.
- گواهی انحصار وراثت نامحدود: برای حالتی که دارایی متوفی بیش از ۳ میلیون تومان باشد و نیاز به انتشار آگهی در روزنامه دارد.
مراحل انحصار وراثت (گام به گام)
۱. تهیه مدارک لازم برای صدور استشهادیه
وراث باید اصل و کپی مدارک هویتی و گواهی فوت را ارائه داده و استشهادیه محضری را با حضور سه شاهد در دفترخانه تکمیل کنند.
۲. رفع نقص و پیگیری استعلامات
مدارک باید کامل، دقیق و بدون نقص باشند تا از تأخیر در روند بررسی جلوگیری شود.
۳. ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی
پس از تکمیل استشهادیه، دادخواست رسمی به ثبت می‌رسد.
۴. انتشار آگهی در روزنامه (در صورت نامحدود بودن)
برای گواهی انحصار وراثت نامحدود، آگهی فوت و معرفی وراث در روزنامه کثیرالانتشار منتشر می‌شود.
۵. مراجعه به شورای حل اختلاف
پس از گذشت ۳۰ روز از انتشار آگهی، وراث به شورای حل اختلاف ارجاع داده شده مراجعه کرده و گواهی نهایی را دریافت می‌کنند.
مدارک لازم برای درخواست انحصار وراثت
- اصل گواهی فوت
- استشهادیه محضری تکمیل‌شده در دفتر اسناد رسمی
- رسید تسلیم اظهارنامه مالیاتی (مالیات بر ارث)
- تصویر برابر اصل شناسنامه و کارت ملی متقاضی و سایر ورثه
- وکالت‌نامه رسمی (در صورت وجود وکیل)
هزینه انحصار وراثت
هزینه‌ها شامل:
- تنظیم استشهادیه در دفترخانه
- ثبت دادخواست در دفتر خدمات قضایی
- حق‌الزحمه وکیل (در صورت نیاز)
- صدور گواهی توسط شورای حل اختلاف
انتشار آگهی در روزنامه معمولاً توسط شورا انجام می‌شود و رایگان است.
مدت زمان انحصار وراثت
- گواهی محدود: حدود یک هفته
- گواهی نامحدود: حدود ۴۰ روز (به‌خاطر انتشار آگهی)
کل فرایند معمولاً بین ۲ تا ۳ ماه زمان می‌برد.
انحصار وراثت بعد از فوت
هیچ محدودیت زمانی برای شروع انحصار وراثت وجود ندارد، اما بهتر است بلافاصله پس از فوت برای شروع مراحل اقدام شود تا سایر فرایندها مثل مالیات و انتقال دارایی‌ها نیز به تعویق نیفتد.
استعلام انحصار وراثت و پیگیری آنلاین
وراث می‌توانند از طریق سامانه ثنا (www.adliran.ir) با وارد کردن کد ملی و رمز شخصی، مراحل پرونده انحصار وراثت را پیگیری کنند.
انحصار وراثت برای بازنشستگان
برای دریافت مستمری بازنشستگان متوفی، دریافت گواهی انحصار وراثت الزامی است. سهم همسر، فرزندان و والدین طبق قوانین بیمه‌ای و بازنشستگی تعیین شده و پس از صدور گواهی، به سازمان‌های مربوط ارائه می‌شود.
انحصار وراثت افراد خارج از کشور
افرادی که خارج از کشور هستند نیز می‌توانند با مراجعه به کنسولگری ایران، گواهی فوت را ثبت و از طریق وکیل خود در ایران، مراحل انحصار وراثت را پیگیری کنند.
انحصار وراثت اموال خاص مانند فیش حج یا سهام عدالت
وراث برای فروش یا انتقال فیش حج، سهام عدالت یا سایر دارایی‌های متوفی نیز باید گواهی انحصار وراثت داشته باشند. بدون این گواهی، هیچ ارگان دولتی اجازه تقسیم یا انتقال دارایی را نمی‌دهد.
تفاوت حصر وراثت با انحصار وراثت
از نظر قانونی، تفاوت خاصی میان این دو وجود ندارد و هر دو به روند شناسایی و تعیین وراث گفته می‌شود. اصطلاح «حصر وراثت» بیشتر در متون قدیمی استفاده شده است.
عدم همکاری برخی از وراث
ندر صورتی که یکی از وراث از همکاری برای انجام انحصار وراثت امتناع کند، سایر وراث می‌توانند از طریق دادگاه درخواست الزام به همکاری بدهند یا وکالت بگیرند.
نمونه دادخواست انحصار وراثت
متقضی انحصار ورثه که یکی از ذینفعان ارث است باید که یک دادخواست انحصار وراثت پر کند که به صورت آماده در اختیار او قرار میگیرد. البته باید توجه داشته باشید که در قسمت خواهان مشخصات فرد متقاضی نوشته می‌شود. نمونه دادخواست انحصار وراثت به صورت زیر می‌باشد:
احتراماً به استحضار می رساند:
شادروان …………… (مورث اینجانب) فرزند ……… به شماره شناسنامه ………… متولد سال ……… صادره از ………… که نسبت ………… با بنده دارند، در تاریخ …………… به علت …… در منزل/ بیمارستان مرحوم گردیده اند. متوفی پیرو دین …… و مذهب ……… بوده اند و وراث در زمان فوت ایشان عبارتند از: ۱- ………………… فرزند …………………… به شماره شناسنامه ……………… متولد …………………… ۲- ………………… فرزند …………………… به شماره شناسنامه ………………… متولد …………………… ۳- ………………… فرزند …………………… به شماره شناسنامه ………………… متولد …………………… و…………. …
📑 تنظیم سریع‌تر سند ورثه‌ای + نمونه وکالت‌نامه رسمی
برای اینکه مراحل تنظیم سند عقب نیفته، می‌تونی از همین حالا درخواستت رو ثبت کنی تا مدارک توسط تیم دفترخونه بررسی و آماده بشه. فقط یک بار برای امضا و اثر انگشت حضوری بیا دفتر!
همچنین اگر می‌خوای متن دقیق و نمونه‌های وکالت‌نامه‌های رسمی بین وراث رو ببینی، از لینک زیر استفاده کن:
مرحله سوم: مالیات بر ارث
مالیات بر ارث چگونه محاسبه می‌شود؟ مالیات ارث یکی از انواع مالیات‌های مستقیم است و شبیه مالیات بر دارایی محسوب می‌شود، زمانی که شخصی فوت می‌کند برای بستگان که قانون آنها را طبقه بندی کرده است، برحسب نسبتی که با متوفی دارند ارث به آنها تعلق میگیرد و از ارث تعلق گرفته درصدی را باید به عنوان مالیات پرداخت کنند.
مالیات بر ارث چیست؟
سوالی که وارثان اکثر مواقع می‌پرسند این است که مالیات بر ارث چگونه محاسبه می‌شود و به فرض مثال برای 3 میلیارد ارث باید چقدر مالیات پرداخت کنیم؟ مالیات بر ارث (Inheritance Tax) مالیاتی است که به تمام اموال منقول و غیرمنقول متوفی تعلق میگیرد.
بعد از فوت شخصی هر یک از وراث اگر بخواهد ماترک متوفی را میان ورثه تقسیم کند، ابتدا باید مالیات آن را به دولت پرداخت کند و هریک به اندازه سهمی که می‌برند مشمول مالیات می‌شوند.
موارد مشمول مالیات ارث
آیا اموالی که متوفی برای وراث خود باقی می‌گذارد دارای معافیت مالیاتی است؟ طبق قانون مالیات‌های مستقیم کدام یک از اموال منقول و غیرمنقول متوفی مشمول مالیات ارث می‌شوند؟ طبق ماده 17 قانون مالیات‌های مستقیم به موارد ذکر شده در پایین تعلق میگیرد.
موارد مشمول مالیات بر ارث
- حق امتیاز
- پول
- املاک و آپارتمان‌های مسکونی، اداری و تجاری
- صندوق امانات بانک
- مغازه
- سرقفلی
- اجناس و تجهیزات واحدهای اداری و مغازه‌ها
- سهام بورسی و غیر بورسی
- سهام سهم‌الشرکه
چگونه می‌توان مالیات ارثیه را از وراث دریافت کرد؟
مالیات ارث را چگونه باید پرداخت کرد؟ مالیات بر ارث را می‌توان با ارائه‌ی اظهارنامه مالیات ارث پرداخت نمود. این اظهارنامه یک نوع فرم مالیاتی می‌باشد که وراث متوفی برای محاسبه مالیات ارث طبق دارایی متوفی به سازمان مالیاتی ارسال می‌کنند.
با توجه به سال فوت متوفی، وراث باید به صورت حضوری و یا در سامانه ersportal.tax.gov.ir مراجعه کنند و فرم ماده 26 و 34 را باید تکمیل نمایند.
طبقه وراث چیست؟
قانون، وراث را بر اساس نسبتی که با متوفی دارند طبقه بندی نموده است و هر یک به نسبت‌های مختلف مشمول مالیات می‌شوند. بر اساس ماده 862 قانون مدنی وراث به 3 طبقه تقسیم می‌شوند که شامل طبقات زیر هستند:
- طبقه اول: پدر، مادر، زن، شوهر، فرزند و فرزندِ فرزندان
- طبقه دوم: اجداد، برادر، خواهر و فرزندان آنها
- طبقه سوم: عمو، عمه، خاله، دارایی و فرزندان آنها
نکته مهم
اگر متوفی (مرد) فوت کند و فرزندی نداشته باشد، سهم الارث همسر آن، یک چهارم خواهد بود، اما اگر دارای فرزند و نوه باشد، سهم الارث همسرش یک هشتم می‌باشد. سهم الارث مرد نیز از همسر فوت شده خود در صورتی که فرزندی نداشته باشند یک دوم یعنی نصف دارایی‌های همسر و در صورت داشتن فرزند یک چهارم می‌باشد.
انواع مالیات ارث
گفتیم که به تمام اموال منقول و غیرمنقول متوفی، مالیات تعلق میگیرد، بنابراین مالیات بر ارث نیز انواع مختلفی دارد که شامل موارد ذکر شده می باشد :
مالیات بر ارث سپرده بانکی، اوراق مشارکت و سود سهام
مالیات بر ارث ملک
مالیات بر ارث انواع وسایل نقلیه
مالیات بر ارث سهام، سهم‌الشرکه و حق‌تقدم داخل بورس
آشنایی با انواع مالیات ارث که وراث با آن سروکار دارند
در ادامه مطالب هریک از گروه‌های ذکر شده در تصویر فوق را به صورت جداگانه توضیح خواهیم داد، تا به صورت کامل با مباحث مالیات ارث آشنا شوید.
مالیات ارث ملک
اولین نوع مالیات بر ارث، مالیات املاک می‌باشد که قصد داریم به توضیحات آن بپردازیم. در مرحله اول کمیسیون املاک سازمان مالیاتی، مالیات متعلق به املاکی که به نام متوفی می‌باشد را قیمت گذاری می‌کند، در مرحله دوم میزان مالیات پرداختی برای هر ورثه مشخص می‌شود.
وراث طبقه اول موظف به پرداخت 7.5 درصد و سایر طبقات دو برابر تا چهار برابر برابر طبقه اول باید مالیات بپردازند. در تعیین مالیات ملک، تاریخ فوت متوفی تاثیرگذار می‌باشد.
مالیات ارث انواع وسایل تقلیه
مورد دیگری که مشمول مالیات بر ارث می‌شود، مالیات بر انواع وسایل نقلیه است. وراث طبقه اول موظف به پرداخت 2 درصد نسبت به ارزش خودرو و طبقات دوم و سوم دو برابر تا چهار برابر برابر وراث طبقه اول باید مالیات بپردازند.
مالیات بر ارث سهم سهم الشرکه و حق تقدم داخل بورس
اگر متوفی در بورس سرمایه گذاری کرده باشد، طبق قوانین مالیات انحصار وراثت، با توجه به نوع دارایی و برگ تشخیص مالیات و همچنین نوع سهام نسبت به میزان مالیات آن تصمیم گیری می‌شود و طبقات وراث هریک به نسبت مختلف باید آن را پرداخت کنند.
مالیات بر ارث سپرده بانکی، اوراق مشارکت و سود سهام
از دیگر اموال متوفی که مشمول مالیات ارث می‌شود، مالیات بر سپرده‌های بانکی، اوراق مشارکت و سود سهامی است که متوفی دارد. میزان مالیات پرداختی این دسته برای وراث طبقه اول 3 درصد و برای طبقه دوم و سوم دو برابر تا چهار برابر برابر طبقه اول است.
نرخ مالیات ارث سال 1404
با طبقه وراث آشنا شدیم و قصد داریم در ادامه نرخ مالیات هر یک از ورثه را با توجه به ارثیه‌ای که به آن می‌رسد مشخص کنیم. بهتر است با نرخ مالیات نیز آشنا باشید تا بتوانید مالیات ارثیه را خودتان به راحتی محاسبه کنید.
جدول مالیات بر ارث 1404
در حال حاضر اگر شخصی فوت کند، مالیات ماترک آن، برای وراث طبق جدول زیر محاسبه می‌شود. برای متوفیانی که پیش از سال 1395 فوت کرده‌اند؛ طبق قانون قدیم محاسبه می‌شود.
| ماترک متوفی | وراث طبقه اول | وراث طبقه دوم | وراث طبقه سوم |
| جواهرات و زیورآلات | 10% | 20% | 40% |
| املاک مسکونی | 7.5% | 15% | 30% |
| املاک تجاری | 3% | 6% | 12% |
| املاک اداری | 3% | 6% | 12% |
| وسایل نقلیه | 2% | 4% | 8% |
| سهام بورسی | 0.75% | 1.5% | 3% |
| سپرده بانکی | 3% | 6% | 12% |
| سهم الشرکه و سهام غیربورسی | 6% | 12% | 24% |
| حق امتیاز | 10% | 20% | 40% |
| سایر اموال | 10% | 20% | 40% |
مالیات ارث چقدر است؟
مالیات بر ارث نرخ ثابتی ندارد و با توجه به میزان و نوع دارایی متوفی برای هر طبقه از وراث به شکل و شیوه مختلف و گوناگون محاسبه می‌شود، به همین خاطر مالیات ماترک هر متوفی با توجه به تعداد ورثه، میزان و نوع دارایی‌هایی که تحت مالکیت متوفی می‌باشد متفاوت است.
قوانین مالیات ارثیه
برای تعیین مالیات ارثیه وراث، قوانینی وجود دارد که وارثان باید برای آن‌که مشمول جربمه نشوند و فرار مالیاتی برایشان به حساب نیاید از آن تبعیت نموده و براساس درصد مشخص شده مالیات ماترک فرد متوفی را پرداخت نمایند. در ادامه قانون جدید و قدیم مالیات ارثیه را بیان خواهیم نمود.
قوانین جدید و قدیم مالیات ارث در ایران و تفاوت آنها
قوانین قدیم مالیات ارثیه در خصوص دریافت گواهی انحصار وراثت، وارثان را وادار به ارائه گواهی اظهارنامه می‌کرد، اما در قانون جدید نیازی به ارائه اظهارنامه مالیاتی نیست.
و مورد بعدی که قوانین جدید و قدیم با هم تفاوت دارند، در خصوص محاسبه جداگانه ماترک متوفی است، در قانون قدیم تمامی اموال متوفی باید در اظهارنامه ثبت می‌شد و مبلغ مالیات به صورت یکجا اعلام می‌گردید؛ اما در قانون جدید وراث می‌توانند به صورت جداگانه و موردی اموال متوفی را اعلام و مالیات را پرداخت کنند.
قانون مالیات ارث و نقل و انتقالات بلاعوض
در ماده 16 قانون مالیات بر ارث، بیان شده است که اگر مالی، چه منقول و چه غیرمنقول اگر به صورت بلاعوض به شخصی داده شود بدون رعایت حداقل معافیت طبق بند ج ماده 9 این قانون، مالیات به آن تعلق میگیرد.
جهیزیه و اموالی که برای خیریه یا عام المنفعه مانند بیمارستان، پرورشگاه یتیمان و نظایر آن داده می‌شود، از پرداخت مالیات معاف خواهند بود.
نرخ مالیات ارث چگونه محاسبه می‌شود؟
مالیات بر ارث چگونه محاسبه می‌شود؟ از کجا باید بدانیم که چه میزان باید مالیات پرداخت کنیم؟ زمانی که از متوفی اموالی باقی می‌ماند، می‌توانیم اظهارنامه مالیات ارثیه را به صورت یکجا وارد نماییم و سازمان مالیاتی طبق جدول مالیات ارث جدید محاسبه نماید و میزان مالیات را اعلام کند.
طبق قوانین جدید که در بخش‌های مختلف مالیاتی به مودیان ابلاغ می‌شود، مودیان حقیقی و حقوقی باید فاکتورها و صورتحساب‌های الکترونیکی خود را در سامانه مودیان با رعایت قانون پایانه‌های فروشگاهی و با کمک نرم افزار صدور صورتحساب الکترونیکی به سازمان مالیاتی ارسال کند.
روش محاسبه مالیات ارث ملک و مغازه
گفتیم یکی از اموالی که مشمول مالیات ارث می‌باشد، املاک مسکونی، اداری و تجاری است. روش محاسبه مالیات ملک به این است که با توجه به قیمت ملک و با توجه به سهم طبقه وراث تقسیم می‌شود، اما روش محاسبه مالیات ارث مغازه به اندازه تحت مالکیت متوفی و امتیاز سرقفلی و تجهیزات بستگی دارد.
معیارها و روش‌های محاسبه ارزش دارایی‌های متوفی
برای محاسبه ارزش دارایی‌های متوفی چه معیار و روش‌هایی وجود دارد؟ برای پاسخ به این سوال باید گفت که مبنای ارزیابی اموال و دارایی‌های متوفی ارزش روز آنها در زمان فوت بستگی دارد.
نکته:
در مورد ساختمان که نوع مصالح و طرز معماری متفاوت و خاصی دارند و یا جواهرات و زیورآلات، از طرف سازمان مالیاتی کارشناس و متخصص امر برای بررسی فرستاده می‌شود.
درصد مالیات ارث چگونه تعیین می‌شود؟
قانون مالیات ارث هر چند سال یک بار به روز شده و طبق قوانین اعلام شده از سمت سازمان مالیاتی، درصد مالیات هر یک از طبقات وراث تعیین می‌شود، درصد وراث طبقه اول کم‌ترین و وراث طبقه سوم بیشترین درصد مشخص می‌گردد.
روند پرداخت مالیات بر ارث و معافیت‌های مالیاتی
تا اینجای مقاله با زیر سیستم حسابداری مالیاتی و تمام نکات و قوانین مالیات ارثیه آشنا شدیم و همچنین طبقه بندی وراث و درصد پرداختی هر کدام را نیز شرح دهیم، بهتر است با روند پرداخت و معافیت‌های این نوع مالیات نیز آشنا شوید تا مطالب یادگیری تکمیل شود.
سامانه پرداخت مالیات ارث
وراث برای پرداخت مالیات ارثیه خود می‌توانند از سامانه ersportal.tax.gov.ir اقدام کنند، در مرحله اول باید نام کاربری و رمز عبور سازمان مالیاتی خود را وارد کنند تا بتوانند وارد پورتال خود شوند.
معافیت های مالیاتکدام یک از اموال متوفی معاف از مالیات می‌باشند؟ موارد معاف از پرداخت مالیات بر ارث به شرح زیر است:
- اثاثیه محل سکونت متوفی
- بیمه‌های عمر
- هزینه کفن و دفن
- خسارت‌ها و دیه
- اموالی که متوفی به مؤسسات دولتی وقف کرده است
- بدهی‌های متوفی
مدارک موردنیاز پرداخت مالیات ارثیه
در زمان پرداخت مالیات بر ارث چه مدارکی را باید ارائه دهیم، مدارک مورد نیاز برای پرداخت مالیات ارث شامل موارد زیر می‌باشد:
- کپی شناسنامه متوفی و ورثه
- کپی کارت ملی متوفی و ورثه
- گواهی فوت متوفی
- برگ درخواست گواهی 34 ق.م.م
- ورقه اظهارنامه مالیاتی ماده 24 ق.م.م
- گواهی انحصار وراثت
🔍 نکته مهم درباره پیگیری انحصار وراثت:
تا پایان مرحله دریافت گواهی مالیات بر ارث، نیازی به تنظیم وکالت‌نامه رسمی بین وراث وجود ندارد.
هر یک از وراث می‌توانند به‌تنهایی مراحل زیر را پیگیری کنند:
- دریافت گواهی فوت
- تکمیل و گواهی استشهادیه محضری
- ثبت دادخواست انحصار وراثت در دفاتر خدمات قضایی
- دریافت گواهی انحصار وراثت از شورای حل اختلاف
- پرداخت مالیات بر ارث و دریافت مفاصاحساب از اداره مالیات
تنها در صورتی به وکالت رسمی نیاز است که فردی غیر از وراث قصد داشته باشد این مراحل را از طرف آنان انجام دهد.
مرحله چهارم:تعیین تکلیف و دفتر اسناد رسمی
سند ورثه‌ای چیست؟
سند ورثه‌ای سند مالکیتی است که پس از فوت مالک اصلی یک ملک و به درخواست وراث قانونی او صادر می‌شود. این سند معمولا مشاعی است، زیرا وراث به واسطه ارث در ملک متوفی با یکدیگر شریک می‌شوند و سهم هر یک از آنها در سند مشخص می‌گردد. به بیان ساده، وقتی مالک یک ملک فوت می‌کند و ملک به چند وارث می‌رسد، سند جدیدی که به نام وراث صادر می‌شود را سند ورثه‌ای می‌نامند. این سند نشان‌دهنده مالکیت قانونی وراث بر ملک است و داشتن آن برای وراث اهمیت زیادی دارد؛ چرا که تنها با در دست داشتن سند ورثه‌ای، وراث می‌توانند ملک موروثی را بفروشند، اجاره دهند یا در رهن بانک بگذارند.
توجه داشته باشید که سند ورثه‌ای با گواهی انحصار وراثت متفاوت است. گواهی انحصار وراثت، مدرکی است که توسط مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) صادر می‌شود و در آن وراث قانونی و سهم‌الارث هر یک مشخص شده است. اما این گواهی صرفا برای شناسایی وراث است و خود به معنای انتقال مالکیت ملک نیست. برای انتقال رسمی ملک به نام وراث، باید سند مالکیت جدید (سند ورثه‌ای) از اداره ثبت اسناد و املاک صادر شود. سند ورثه‌ای یک سند رسمی مالکیت مانند سایر اسناد ملکی است، با این تفاوت که دلیل انتقال آن ارث می‌باشد و معمولا چند مالک (وراث) به صورت مشترک در آن حضور دارند، در حالی که اسناد ملکی عادی اغلب یک مالک (شش‌دانگ) یا چند مالک بر اساس خرید و فروش دارند.
مراحل گرفتن سند ورثه‌ای
برای سند زدن ملک ورثه‌ای (اخذ سند مالکیت به نام وراث)، باید مراحل قانونی مشخصی را طی کنید. این فرایند انتقال مالکیت ملک متوفی به وراث، قدم به قدم و مطابق قوانین انجام می‌شود مراحل کلی به شرح زیر است:
- دریافت گواهی انحصار وراثت: اولین گام، اخذ گواهی انحصار وراثت از شورای حل اختلاف یا دادگاه صلاحیت‌دار است. این گواهی نشان می‌دهد چه کسانی ورثه قانونی متوفی هستند و سهم هر کدام از اموال وی چقدر است. بدون این گواهی، هیچ انتقال رسمی ملکی انجام نخواهد شد (طبق قانون، انتقال سند بدون انحصار وراثت ممکن نیست).
- پرداخت مالیات بر ارث: پس از صدور گواهی انحصار وراثت، وراث باید به اداره امور مالیاتی مراجعه و مالیات سهم‌الارث خود را پرداخت کنند. پس از پرداخت، اداره مالیات یک گواهی تحت عنوان مفاصاحساب مالیات بر ارث (فرم ۱۹ مالیاتی) صادر می‌کند که نشان می‌دهد مالیات مربوط به ارث تسویه شده است. این گواهی برای ادامه مراحل الزامی است.
- تهیه سایر مدارک و درخواست سند: در مرحله بعد، وراث باید مدارک مورد نیاز (که در بخش بعدی توضیح داده شده‌اند) را آماده کرده و با همراه داشتن گواهی انحصار وراثت و . اداره ثبت سپس مدارک و سوابق ملک را بررسی می‌کند تا مطمئن شود صدور سند جدید بلامانع است.
- صدور سند ورثه‌ای (سند تک‌برگ وراث): پس از طی مراحل اداری و در صورت کامل بودن مدارک، اداره ثبت اسناد و املاک سند مالکیت جدید را به نام وراث صادر می‌کند. سند جدید به شکل سند تک‌برگ صادر می‌شود که در آن مشخصات کامل ملک، مشخصات تمامی ورثه و سهم هر یک درج شده است. این مرحله نهایی، در واقع صدور رسمی سند ورثه‌ای است که مالکیت وراث را تثبیت می‌کند.
مدت زمان انجام این مراحل ممکن است چند هفته تا چند ماه به طول بیانجامد. همکاری و هماهنگی بین وراث در تهیه مدارک و انجام امور اداری، نقش مهمی در تسریع فرایند دارد. در صورتی که یکی از وراث برای انجام کارها فرصت یا امکان حضور نداشته باشد، وی می‌تواند به یک نفر دیگر (مثلا یکی از ورثه یا وکیل) وکالت کاری بدهد تا مراحل اداری را از جانب او پیگیری کند (در ادامه درباره وکالت توضیح می‌دهیم).
مدارک لازم جهت صدور یا انتقال سند ورثه‌ای
در روند صدور سند ورثه‌ای به نام وراث یا انتقال سند ملک ورثه‌ای به شخص دیگر، تهیه مدارک زیر ضروری است:
- مدارک هویتی وراث: شامل اصل و کپی کارت ملی و شناسنامه تمامی ورثه. مدارک شناسایی باید برای احراز هویت وراث ارائه شود.
- گواهی انحصار وراثت: اصل یا کپی برابر اصل گواهی انحصار وراثت صادره از شورای حل اختلاف که فهرست وراث و سهم هر یک در آن ذکر شده است. بدون این گواهی، اداره ثبت اقدام به صدور سند جدید نخواهد کرد.
- گواهی پرداخت مالیات بر ارث: شامل فرم ۱۹ مالیاتی یا رسید پرداخت مالیات بر ارث که نشان دهد مالیات سهم‌الارث هر وارث تسویه شده است. این مدرک را اداره دارایی پس از پرداخت مالیات صادر می‌کند و همراه داشتن آن برای انتقال سند الزامی است.
- سند مالکیت قبلی ملک: اصل سند مالکیت اولیه ملک (سندی که به نام متوفی بوده است) باید تسلیم اداره ثبت شود. در صورت مفقودی سند، باید مراحل قانونی اعلام فقدان و صدور المثنی طی گردد. همچنین اگر ملک دارای بنچاق یا صورت‌مجلس تفکیکی (در مورد آپارتمان‌ها) است، ارائه اصل یا کپی برابر اصل آن نیز لازم خواهد بود.
- مدارک تکمیلی دیگر: در پایان، تقاضانامه یا درخواست کتبی صدور سند به نام ورثه باید تکمیل و به اداره ثبت ارائه شود. گاهی ممکن است بسته به هر پرونده، مدارک دیگری هم نیاز باشد؛ برای مثال اگر ملک ساختمان دارد، گواهی پایان کار یا عدم خلافی شهرداری جهت انتقال رسمی لازم است. همچنین ارائه مدارک پرداخت عوارض نوسازی شهرداری، بیمه ساختمان و غیره می‌تواند حسب مورد ضروری باشد.
چنانچه قصد انتقال (فروش) ملک ورثه‌ای به شخص دیگری را دارید، علاوه بر مدارک فوق، اسناد و مدارک زیر را نیز آماده کنید:
- مدارک هویتی خریدار و فروشندگان (وراث): خریدار ملک و کلیه وراث فروشنده باید کارت ملی و شناسنامه خود را ارائه دهند.
- اقرارنامه یا وکالت‌نامه سایر ورثه: اگر قرار است یکی از وراث به نمایندگی از بقیه سند را انتقال دهد یا قرارداد فروش را امضا کند، باید وکالت‌نامه رسمی از تمام ورثه در اختیار داشته باشد. در غیر این صورت حضور همه ورثه یا حداقل امضای همه آنها پای معامله الزامی است. بعضی مواقع وراث یک رضایت‌نامه کتبی امضا می‌کنند که سهم خود را فروخته و وجه را دریافت کرده‌اند؛ ارائه اصل این رضایت‌نامه‌ها به دفترخانه برای انتقال سند ضروری است.
- مجوز فروش برای ورثه محجور (صغیر یا غیررشید): در صورتی که در بین ورثه شخصی صغیر (کمتر از ۱۸ سال) یا محجور (مانند فرد دچار بیماری روانی) وجود داشته باشد، فروش سهم‌الارث او تنها با اجازه رسمی دادستان و تأیید مقام قضایی امکان‌پذیر است. بنابراین ارائه نامه اجازه‌ی دادستانی و همچنین مدارک قیم (سرپرست قانونی) آن ورثه به دفترخانه الزامی است.
تهیه همه این مدارک پیش از مراجعه به دفترخانه یا اداره ثبت، باعث تسریع کار شما می‌شود. دفتر اسناد رسمی پس از دریافت مدارک کامل، با تنظیم سند انتقال (قطعی) و ثبت آن در سامانه ثبت اسناد، خلاصه معاملات را به اداره ثبت ارسال می‌کند تا مالک جدید (یا وراث جدید) در دفتر املاک ثبت شوند و سند تک‌برگ جدید صادر گردد.
تفاوت سند ورثه‌ای با سایر اسناد ملکی
سند ورثه‌ای در ظاهر ممکن است شبیه سایر اسناد مالکیت (سند تک‌برگ یا دفترچه‌ای) باشد، اما از نظر ماهیت حقوقی و شرایط صدور، تفاوت‌هایی با آنها دارد:
- مشاع بودن مالکیت: مهم‌ترین تفاوت سند ورثه‌ای، مشاعی بودن مالکیت در آن است. به دلیل اینکه ملک به طور همزمان به چند وارث می‌رسد، سند ورثه‌ای معمولا دارای چند مالک (وراث) با سهم مشخص برای هرکدام است. در مقابل، اسناد ملکی عادی ممکن است شش‌دانگ به نام یک نفر باشند یا اگر چند مالک هم داشته باشند، معمولا ناشی از خرید مشترک است نه ارث. مشاع بودن سند ورثه‌ای باعث می‌شود هر تصمیم درباره ملک (مثلا فروش آن) نیازمند موافقت تمامی مالکان مشاع (وراث) باشد.
- نحوه صدور سند: سندهای معمولی مالکیت اغلب در نتیجه بیع (خرید و فروش) یا انتقال قراردادی ملک صادر می‌شوند. در حالی که سند ورثه‌ای بدون انجام معامله تجاری و صرفا در نتیجه انتقال قهری دارایی متوفی به ورثه صادر می‌شود. به عبارت دیگر، انتقال مالکیت در سند ورثه‌ای بر پایه قانون ارث است، نه قرارداد میان زندگان.
- مرجع صادرکننده: صدور سند ورثه‌ای نیازمند طی کردن دو مرجع است: نخست مراجع قضایی (برای دریافت گواهی انحصار وراثت) و سپس اداره ثبت اسناد (برای صدور سند مالکیت جدید). اما در انتقالات عادی ملک، معمولا فقط به تنظیم سند در دفترخانه و ثبت اداری در اداره ثبت نیاز است.
- گواهی انحصار وراثت در کنار سند: همان‌طور که گفته شد، گواهی انحصار وراثت جزو لوازم صدور سند ورثه‌ای است. این گواهی گرچه خود یک سند مالکیت نیست، اما جزء مکمل و لازم سند ورثه‌ای به حساب می‌آید زیرا وراث قانونی را تعیین می‌کند. در اسناد عادی ملکی چنین گواهی‌ای وجود ندارد. به خاطر داشته باشید که بدون گواهی انحصار وراثت، هیچ نقل و انتقال رسمی برای ملک مورث انجام نمی‌شود و حتی دفاتر اسناد رسمی نیز پیش از تنظیم سند قطعی انتقال، مطالبه این گواهی و مفاصاحساب مالیاتی را می‌کنند.
- امکان افراز و تبدیل به سند مفروز: سند ورثه‌ای مشاع است، اما وراث می‌توانند پس از دریافت آن، اقدام به افراز ملک (تقسیم و تفکیک سهم‌ها) کنند. اگر ملک قابل تقسیم باشد، سهم هر وارث جدا شده و برای هر قسمت سند مالکیت شش‌دانگ مجزا صادر می‌شود؛ در این حالت عملا سند ورثه‌ای اولیه تبدیل به چند سند عادی می‌شود که هر یک مالک مشخص خود را دارد. اگر هم ملک قابلیت افراز نداشته باشد (مثلا زمین یا خانه غیرقابل تقسیم)، راه‌حل یا فروش ملک و تقسیم پول بین ورثه است یا باقی ماندن ملک به صورت مشاع تحت مالکیت مشترک وراث. این در حالی است که اسناد ملکی عادی از ابتدا مفروز (جدا شده) هستند و مسائل افراز و تقسیم بین چند مالک معمولا برایشان مطرح نمی‌شود.
به طور خلاصه، سند ورثه‌ای سندی است که مالکیت ناشی از ارث را تثبیت می‌کند و تا پیش از اخذ آن، وراث عملا برای انجام امور مختلف مثل فروش ملک با مشکلاتی مواجه می‌شوند. این سند نقش حیاتی در انتقال رسمی املاک موروثی دارد و پایه و لازمه معاملات بعدی بر روی آن ملک است.
تبدیل سند ورثه‌ای به سند تک‌برگ
یکی از پرسش‌های رایج این است که چگونه می‌توان سند ورثه‌ای را به سند تک‌برگ تبدیل کرد. خوشبختانه پاسخ ساده است: امروزه تقریبا تمامی اسناد مالکیت که توسط اداره ثبت صادر می‌شوند، تک‌برگ هستند. بنابراین در روندی که برای اخذ سند ورثه‌ای توضیح داده شد، سند جدیدی که دریافت می‌کنید خود از نوع تک‌برگ (الکترونیکی و دارای هولوگرام) خواهد بود. اگر ملک شما قبلا سند قدیمی دفترچه‌ای (سند منگوله‌دار) داشته و اکنون مالک اصلی فوت کرده است، کافی است همان مراحل انحصار وراثت و پرداخت مالیات و درخواست سند را طی کنید؛ اداره ثبت به‌صورت خودکار سند مالکیت جدید ورثه‌ای را به فرم تک‌برگ چاپ و صادر خواهد کرد.
اما چنانچه قبلا سند ورثه‌ای به صورت دفترچه‌ای دریافت کرده‌اید یا به هر دلیلی هنوز سند قدیمی به نام وراث صادر نشده است، می‌توانید تقاضای تبدیل آن به سند تک‌برگ نمایید. مراحل کار تفاوتی با صدور سند ورثه‌ای ندارد: باید با مدارک شناسایی ورثه، گواهی انحصار وراثت، گواهی مالیاتی و سند قدیمی به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید و تقاضای صدور سند تک‌برگ بدهید. دفترخانه درخواست شما و مدارک را به اداره ثبت مربوطه ارسال می‌کند و پس از طی مراحل اداری، سند تک‌برگ جدید آماده خواهد شد.
تمامی اسناد مالکیت از جمله سندهای قدیمی دفترچه‌ای، برای انجام نقل و انتقال رسمی (فروش، هبه، تقسیم، انحصار وراثت و…) باید ابتدا به سند تک‌برگ تبدیل شوند.
این الزام مطابق بخش‌نامه‌های رسمی اداره ثبت اسناد بوده و دفاتر اسناد رسمی بدون سند تک‌برگ، اجازه تنظیم سند جدید را ندارند.
نکته قابل توجه این است که لزومی به حضور همزمان همه ورثه برای گرفتن سند تک‌برگ وجود ندارد. طبق تجربه، هر یک از ورثه می‌تواند به نسبت سهم خود، پیگیر اخذ سند تک‌برگ شود و همه ورثه مجبور نیستند با هم به اداره ثبت مراجعه کنند. البته در عمل بهتر است هماهنگی بین وراث باشد تا اشتباه یا تداخل در درخواست‌ها پیش نیاید. همچنین در صورتی که یکی از ورثه وکالت از سایرین داشته باشد، می‌تواند به نمایندگی از طرف همه، امور مربوط به تبدیل سند به تک‌برگ را انجام دهد.
به طور خلاصه، تبدیل سند ورثه‌ای به تک‌برگ بخش طبیعی از فرایند انتقال ملک موروثی است و معمولاً سند ورثه‌ای جدید مستقیما به شکل تک‌برگ صادر می‌شود. در صورتی که هنوز سند قدیمی به نام متوفی است، همین که اقدام به انتقال به ورثه کنید، آن را تک‌برگ دریافت خواهید کرد. هزینه صدور سند تک‌برگ شامل هزینه‌های اداره ثبت و چاپ سند است که مبلغ آن توسط اداره ثبت تعیین می‌شود (نرخ تقریبی در سال‌های اخیر حدود چند صد هزار تومان بوده است که ممکن است تغییر کند).
نکات مهم درباره فروش ملک ورثه‌ای و وکالت بین وراث
فروش املاکی که از طریق ارث به چند وارث رسیده، نسبت به فروش املاک عادی پیچیدگی‌های بیشتری دارد. در اینجا به چند نکته مهم حقوقی و عملی در مورد فروش ملک ورثه‌ای و موضوع وکالت بین وراث اشاره می‌کنیم:
- لزوم رضایت تمام ورثه: برای فروش ملک ورثه‌ای، موافقت و رضایت تمامی وراث مالک آن ملک ضروری است. هیچ‌یک از ورثه به تنهایی حق فروش کل ملک را ندارد و نمی‌تواند بدون اجازه دیگران معامله را کامل کند. چنانچه یکی از ورثه راضی به فروش نباشد، فروش ملک به طور کامل امکان‌پذیر نخواهد بود و معامله‌ای که بدون رضایت حتی یکی از ورثه انجام شود از نظر حقوقی معامله فضولی تلقی می‌شود که نافذ نیست (اعتبار قانونی نخواهد داشت). بنابراین قبل از هر اقدامی برای فروش، اطمینان حاصل کنید که همه ورثه تصمیم به فروش گرفته‌اند یا سهم افرادی که مایل به فروش نیستند را جداگانه بخرید.
- تنظیم مبایعه‌نامه رسمی در دفترخانه: بهترین راه برای فروش ملک موروثی این است که همه ورثه (به عنوان فروشندگان) و خریدار در یک دفترخانه اسناد رسمی یا در بنگاه املاک حاضر شده و یک مبایعه‌نامه یا قولنامه رسمی تنظیم کنند. در مبایعه‌نامه باید مشخصات کلیه ورثه به عنوان فروشنده ذکر شود و همه آنها ذیل قرارداد را امضا کنند. در صورتی که حضور فیزیکی همه ورثه ممکن نباشد، می‌توانند از قبل به یک یا چند نفر وکالت فروش بدهند تا به نمایندگی از آنها مبایعه‌نامه را امضا و مراحل انتقال سند را انجام دهد. (در بخش بعد درباره انواع وکالت‌نامه‌های ورثه توضیح بیشتر خواهیم داد.) توجه داشته باشید که اگر فقط یکی از ورثه به وکالت از بقیه معامله را انجام می‌دهد، حتما وکالت‌نامه رسمی و معتبر او را رویت کنید و مطمئن شوید همه وراث این وکالت را امضا کرده‌اند. این کار برای جلوگیری از هرگونه سوءاستفاده یا تجاوز از حدود اختیارات نماینده وراث ضروری است. همچنین هنگام پرداخت ثمن معامله (مبلغ فروش)، بهتر است سهم هر وارث را جداگانه پرداخت کنید یا اینکه اگر پول را به یک نفر از ورثه می‌دهید، از سایرین رسید یا رضایت‌نامه کتبی بگیرید که دریافت وجه را تایید می‌کنند. این اقدامات احتمال بروز دعوای بعدی میان ورثه را کاهش می‌دهد.
- وکالت فروش ملک ورثه‌ای: وکالت فروش نوعی وکالت‌نامه رسمی است که بر اساس آن یک یا چند نفر از ورثه به شخصی (معمولا یکی دیگر از ورثه یا یک فرد مورد اعتماد) اختیار می‌دهند ملک موروثی را از جانب همه آنها بفروشد و سند را انتقال دهد. این وکالت باید حتما در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود و در آن صراحتا اجازه فروش و انتقال قطعی ملک ذکر گردد. معمولا وراث وقتی تصمیم به فروش ملک دارند اما نمی‌خواهند همه درگیر کارهای اداری شوند، به یکی از بین خود یا یک وکیل رسمی، وکالت فروش بلاعزل می‌دهند تا کارها را انجام دهد. وکالت بلاعزل بدین معناست که تا زمان انجام معامله و انتقال سند، موکلین (وراث) حق عزل وکیل را نخواهند داشت؛ این شرط برای اطمینان خریدار از پایداری وکالت‌نامه است. توجه کنید که وکالت فروش جانشین فروش نیست؛ یعنی صرف وجود وکالت‌نامه به معنی فروش ملک نیست و خریدار باید حتما پس از توافق، سند قطعی به نام خود دریافت کند. اگر ملکی وکالت فروش داشته باشد ولی خریدار نهایی پیدا نشود و سند رسما منتقل نگردد، همچنان مالکیت ملک بین وراث پابرجاست. بنابراین توصیه می‌شود در اولین فرصت پس از تنظیم وکالت فروش، معامله قطعی را انجام داده و انتقال سند را نهایی کنید.
- وکالت کاری ورثه‌ای: گاهی هدف از وکالت بین وراث، فروش ملک نیست بلکه تنها انجام امور اداری مربوط به ارث است. در این حالت از وکالت کاری یا وکالت‌نامه عمومی استفاده می‌شود. به عنوان مثال، ممکن است برخی ورثه در شهر دیگری باشند یا امکان پیگیری کارها را نداشته باشند؛ آنها می‌توانند به یکی از نزدیکان یا ورثه دیگر وکالت دهند تا از طرفشان کارهای اداری مانند گرفتن گواهی انحصار وراثت، پرداخت مالیات بر ارث، دریافت سند ورثه‌ای و سایر پیگیری‌های اداری را انجام دهد. در متن چنین وکالت‌نامه‌ای معمولا به صراحت قید می‌شود که وکیل حق فروش ملک را ندارد و صرفا برای امور اداری و اخذ اسناد و امضاهای مربوطه و… اختیار دارد. وکالت کاری نیز باید در دفترخانه تنظیم شود. داشتن یک نمونه وکالت کاری ورثه‌ای به وراث کمک می‌کند بفهمند چه اختیاراتی را می‌توانند تفویض کنند. (ما نمونه‌ای از این متن را تهیه کرده‌ایم که در فایل مجزا قابل مشاهده است.)
- موانع حقوقی احتمالی: پیش از فروش ملک ورثه‌ای، بررسی کنید که آیا ملک در رهن بانک یا بازداشت نمی‌باشد و آیا متوفی نسبت به آن وصیت خاصی نداشته است. همچنین اگر میان وراث اختلافی بر سر تقسیم وجود دارد، اول آن را حل کنید یا از دادگاه برای فروش ملک کسب تکلیف نمایید. در صورت عدم توافق وراث و عدم قابلیت افراز ملک، همان‌طور که اشاره شد دادگاه می‌تواند دستور فروش ملک از طریق مزایده را صادر کند و پس از فروش، پول حاصله را براساس سهم قانونی بین ورثه تقسیم نماید. مراجعه به مشاور حقوقی یا وکیل متخصص ارث در چنین مواردی بسیار راهگشاست تا حقوق همه وراث حفظ شود.
با رعایت نکات فوق، فرآیند فروش ملک مورثی می‌تواند به‌سلامت و بدون دردسر طی شود. همواره به یاد داشته باشید که شفافیت در روابط بین وراث و احترام به حقوق یکدیگر، بهترین راه‌حل برای جلوگیری از اختلافات در فروش یا تقسیم املاک موروثی است.
نمونه سند ورثه‌ای و وکالت‌نامه وراث
برای آشنایی بیشتر شما، نمونه‌هایی از متن سند ورثه‌ای و وکالت‌نامه ورثه‌ای آماده شده است. این نمونه‌ها در فایل‌های جداگانه تهیه شده‌اند و شامل یک نمونه سند ورثه‌ای (شامل مشخصات فرضی یک متوفی و وراث و سهم آنان) و همچنین دو نمونه وکالت‌نامه بین وراث می‌باشند: یکی وکالت فروش ملک ورثه‌ای و دیگری وکالت کاری ورثه‌ای برای امور اداری. شما می‌توانید این فایل‌ها را از طریق وب‌سایت دفترخونه (بخش دانلود فرم‌ها و نمونه‌اسناد) دریافت و مطالعه کنید. مطالعه این نمونه‌ها به شما دید بهتری نسبت به محتوای اسناد مذکور می‌دهد، هرچند برای تنظیم نهایی اسناد خود حتما باید به دفترخانه مراجعه کرده و از راهنمایی سردفتر بهره بگیرید. (توجه: به دستورالعمل، فایل‌های نمونه به‌صورت PDF در این مقاله قرار نگرفته‌اند و صرفا اشاره به وجودشان شده است.)
📑 تنظیم سریع‌تر سند ورثه‌ای + نمونه وکالت‌نامه رسمی
برای اینکه مراحل تنظیم سند عقب نیفته، می‌تونی از همین حالا درخواستت رو ثبت کنی تا مدارک توسط تیم دفترخونه بررسی و آماده بشه. فقط یک بار برای امضا و اثر انگشت حضوری بیا دفتر!
همچنین اگر می‌خوای متن دقیق و نمونه‌های وکالت‌نامه‌های رسمی بین وراث رو ببینی، از لینک زیر استفاده کن:
پرسش‌های متداول
سند ورثه‌ای را چگونه تعریف می‌کنند؟
سند ورثه‌ای سند مالکیتی است که پس از فوت مالک اصلی ملک و با درخواست وراث قانونی، توسط اداره ثبت صادر می‌شود و نشان‌دهنده مالکیت مشاع وراث بر آن ملک است. در این سند نام همه ورثه و سهم هر کدام درج شده و از نظر اعتبار، یک سند رسمی مالکیت به شمار می‌آید. سند ورثه‌ای زمانی صادر می‌شود که گواهی انحصار وراثت و مفاصاحساب مالیاتی ارائه شده و انتقال ملک به وراث از لحاظ قانونی بلامانع باشد. این سند اثبات می‌کند وراث مالک قانونی ملک مورث هستند و بدون آن، انجام معامله رسمی بر روی ملک (مثلا فروش آن) ممکن نیست.
برای انتقال سند ملک ورثه‌ای چه مدارکی لازم است؟
مهم‌ترین مدارک برای انتقال سند ورثه‌ای عبارتند از: گواهی انحصار وراثت متوفی که وراث و سهمشان را مشخص می‌کند؛ گواهی پرداخت مالیات بر ارث (مفاصاحساب مالیاتی) که نشان می‌دهد مالیات سهم‌الارث وراث پرداخت شده است؛ سند مالکیت قبلی ملک (به نام متوفی)؛ و مدارک هویتی وراث و خریدار (در صورت فروش ملک). همچنین در نقل و انتقال به غیر، اخذ رضایت‌نامه همه وراث یا وکالت‌نامه رسمی از آنان ضروری است. اگر بین وراث صغیر یا محجور باشد، مجوز کتبی دادستان برای فروش سهم ایشان نیز مورد نیاز خواهد بود. به طور خلاصه، ابتدا باید امور انحصار وراثت و مالیات انجام شود و سپس با در دست داشتن مدارک شناسایی، اسناد ذکرشده و تکمیل تقاضانامه، می‌توان به دفترخانه برای انتقال سند اقدام کرد.
آیا می‌توان بدون رضایت یکی از ورثه ملک موروثی را فروخت؟
خیر. فروش ملک ورثه‌ای بدون رضایت حتی یکی از ورثه معتبر نیست و از نظر قانونی چنین معامله‌ای غیرنافذ محسوب می‌شود. هنگامی که ملکی چند وارث دارد، هر وارث مالک بخشی مشاع از آن ملک است و فروش کل ملک مستلزم موافقت همه مالکان مشاع (همه ورثه) است. اگر یکی از ورثه راضی به فروش نباشد، سایرین می‌توانند فقط سهم خودشان را بفروشند (که در این صورت خریدار به جای آنها به جمع وراث وارد می‌شود) اما فروش کل ملک بدون یک وارث امکان‌پذیر نیست. راه‌حل قانونی در شرایطی که برخی ورثه همکاری نمی‌کنند یا ملک قابل افراز بین‌شان نیست، مراجعه به دادگاه است؛ دادگاه می‌تواند دستور فروش ملک را از طریق مزایده صادر کند و سهم هر وارث را از وجه حاصل بپردازد.
اگر یکی از وراث برای گرفتن سند همکاری نکند، چه باید کرد؟
گاهی پیش می‌آید که یکی از ورثه از امضای مدارک یا تحویل سند اولیه برای صدور سند جدید خودداری کند. در این حالت، سایر ورثه می‌توانند از طریق مراجع قضایی اقدام نمایند. به عنوان مثال، با ارائه دادخواست به دادگاه، تقاضای الزام وارث ممتنع به همکاری در انتقال سند را مطرح کنند. دادگاه پس از بررسی موضوع، در صورت احراز حقانیت خواهان‌ها (سایر ورثه)، آن وارث را ملزم به همکاری یا تحویل مدارک خواهد کرد. در نهایت حتی اگر ورثه ممتنع تمکین نکند، رای دادگاه قابلیت اجرایی دارد و می‌توان انتقال سند را بدون حضور وی هم انجام داد. البته توصیه می‌شود پیش از مراجعه به دادگاه، از طریق گفت‌وگو یا میانجی‌گری مشکل را حل کنید، زیرا طرح دعوا ممکن است زمان‌بر و پرهزینه باشد.
سند ورثه‌ای تک‌برگ چیست و چگونه آن را بگیریم؟
منظور از سند ورثه‌ای تک‌برگ، همان سند مالکیت ورثه‌ای است که در قالب جدید و الکترونیکی (تک‌برگ) صادر می‌شود. در حال حاضر تمامی اسناد مالکیت جدید به صورت تک‌برگی صادر می‌شوند؛ لذا وقتی مراحل اخذ سند ورثه‌ای را طی کنید، به طور خودکار سندی که دریافت می‌کنید تک‌برگ خواهد بود. اگر هنوز سند قدیمی دفترچه‌ای به نام متوفی دارید، باید ابتدا مراحل انتقال به ورثه را انجام دهید. پس از ارائه گواهی انحصار وراثت و پرداخت مالیات و سایر مدارک به اداره ثبت، نیازی نیست کاری جداگانه برای تک‌برگ شدن انجام دهید؛ سند ورثه‌ای صادره قطعا تک‌برگ است. حتی در مواردی که وراث قبلا سند مشاع دفترچه‌ای داشته باشند، می‌توانند با درخواست تعویض سند به اداره ثبت، آن را به سند تک‌برگی تبدیل کنند. خوشبختانه حضور همه ورثه به صورت همزمان برای گرفتن سند تک‌برگ ضروری نیست و هر وارث به نسبت سهم خود می‌تواند پیگیر صدور سند باشد. البته همه وراث یا نمایندگان‌شان باید مدارک لازم را امضا کنند یا وکالت بدهند. در مجموع، گرفتن سند تک‌برگ ورثه‌ای همان روند گرفتن سند ورثه‌ای را دارد با این تفاوت که نتیجه نهایی یک سند تک‌برگ امن و به‌روز خواهد بود.
با رعایت مطالب بیان‌شده و آگاهی از مراحل و مدارک، امیدواریم فرایند دریافت سند ورثه‌ای و انجام امور مربوط به ارث برای شما ساده‌تر گردد. در صورت نیاز به راهنمایی بیشتر، می‌توانید از مشاوره کارشناسان حقوقی حوزه ارث بهره بگیرید تا با اطمینان و سرعت بیشتری املاک موروثی خود را مدیریت کنید. منابع و مراجع قانونی ذکرشده در متن می‌توانند برای مطالعه بیشتر شما مفید باشند.
بدون دیدگاه