آئین نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به منظور تنظیم و نظارت بر ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (مانند زمین، خانه و سایر املاک) و کاهش دعاوی حقوقی مرتبط با آن تدوین شده است. مطابق این آئین نامه ، هرگونه معامله‌ای که به انتقال مالکیت یا ایجاد حق نسبت به اموال غیرمنقول مربوط می‌شود، باید به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت گردد.

ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی مکلفند پس از مذاکره مقدماتی، نسبت به درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه‌ ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیش‌نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس نمایند. این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست. چگونگی اتصال به سامانه مذکور و ارتباط دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی با دفاتر اسناد رسمی و تقسیم اسناد بین دفاتر مذکور به ‌ موجب آیین‌نامه‌ای است که ظرف سه ماه از لازم ‌ الاجراشدن این قانون توسط سازمان با همکاری وزارتخانه‌های صنعت، معدن و تجارت و راه و شهرسازی تهیه می‌شود و به تصویب رئیس قوه قضائیه می‌رسد.

نکات کلیدی آئین نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

ضرورت ثبت رسمی:
تمامی معاملات انتقال مالکیت یا ایجاد حقوقی مانند رهن، اجاره‌های بلندمدت، یا انتقال حق انتفاع ، مشارکت در ساخت و پیش فروش در اموال غیرمنقول باید در دفاتر رسمی ثبت شود. عدم ثبت، موجب بی‌اعتباری معامله می‌گردد.

تعهدات طرفین معامله:

• فروشنده موظف است مدارک مالکیت و مجوزهای لازم را ارائه کند.
• خریدار نیز باید اطمینان حاصل کند که سند رسمی معامله در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده است.

جرایم و ضمانت‌های اجرایی:
عدم ثبت رسمی معاملات می‌تواند موجب:

• عدم اعتبار حقوقی معامله.
• تحمیل جرایم مالی بر فروشنده یا متعاملین شود.

مزایای ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

• جلوگیری از فروش مال غیر: با ثبت رسمی، امکان سوءاستفاده یا فروش یک ملک به چند نفر کاهش می‌یابد.
• حفظ امنیت اقتصادی: اسناد رسمی به‌عنوان مدارک معتبر حقوقی، در دادگاه‌ها و مراجع قانونی مورد استناد قرار می‌گیرند.
• افزایش ارزش حقوقی سند: اسناد رسمی از اعتبار بیشتری نسبت به اسناد عادی برخوردارند و امکان ابطال آنها بسیار کمتر است.

لزوم ثبت پیش‌نویس در سامانه

طبق این آیین‌نامه، بنگاه‌های معاملات املاک مکلفند پیش نویس قراردادهایی که نسبت به خرید و فروش املاک اعمال و منعقد می‌شوند را در این سامانه ثبت نمایند. این اقدام فرصتی را فراهم می‌کند تا اطلاعات قرارداد نسبت به هر واحد ثبتی در سامانه قرار گیرد و از این طریق امکان فروختن یک ملک به افراد متعدد منتفی خواهد بود. چرا که عملکرد سامانه به نحوی است که هرگونه قرارداد مغایری را اعلام و آشکار می‌نماید.

ماده 9 آیین‌نامه در این راستا بیان داشته: «سازمان مکلف است این امکان را در سامانه فراهم نماید که پس از درج پیش نویس قرارداد در سامانه و تعیین دفتر اسناد رسمی مراتب به طرفین اعلام شود. سازمان مکلف است سامانه را به نحوی طراحی نماید که درج هرگونه پیش نویس قرارداد راجع به هر ملک، منوط به آن باشد که در خصوص آن ملک، پیش نویس قرارداد مغایر دیگری در سامانه درج نشده باشد».

ماهیت حقوقی پیش نویس تنظیم شده در سامانه کاتب در بنگاه ها

با توجه به تبصره 6 ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پیش نویس تنظیم شده در بنگاه های املاک فقط و فقط برای دعوای استرداد عوضین دارای اعتبار خواهد بود، پیش نویس تنظیم شده در بنگاه فقط در حکم تائید طرفین برای انجام قولنامه در دفاتر اسناد رسمی می باشد و باید مطابق ماده 10 آئین نامه ظرف 5 روز به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند.

ماده ۱۰ – طرفین پیش نویس قرارداد مکلفند حداکثر ظرف مدت پنج روز پس از درج پیش نویس قرارداد در سامانه، جهت انجام اقدامات لازم به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایند. در این صورت، سردفتر مراتب را در سامانه تأیید و ثبت حضور مینماید. در صورت عدم تأیید سردفتر مبنی بر مراجعه در مهلت مقرر، پیش نویس قرارداد از سامانه حذف و به طرفین اعلام میشود.

مراجعه افراد به دفاتر اسناد رسمی

یکی از تکالیفی که این آیین‌نامه بر عهده طرفین قرارداد (خریدار و فروشنده ملک) قرار داده است، لزوم مراجعه به دفاتر ثبت اسناد رسمی ظرف مهلت پنج روز می‌باشد. در این صورت سردفتر نیز اقدام به تایید معامله و تنظیم سند می‌نماید. وگرنه پس از گذشت مهلت پنج روز، پیش نویس قرارداد از سامانه حذف می‌شود و دیگر امکان ادامه فرآیند مسیر وجود نخواهد داشت.

البته نکته فوق مانع از این نیست که هر کدام از طرفین حسب تصمیم و صلاحدید و خود نتوانند پیش نویس را لغو نمایند. به عبارت دیگر، هرکدام از طرفین می‌توانند با مراجعه به سامانه مذکور یا مراجعه به دلال انجام دهنده معاملات ملکی، اقدام به لغو پیش نویس نمایند. در تمام این حالات، لغو پیش نویس از طریق سامانه به طرفین اطلاع داده می‌شود.

در حقیقت، تمام این تمهیدات و پیش‌بینی‌ها برای جلوگیری از انجام معاملات معارض و فروخته شدن ملک به چندین نفر می‌باشد. چرا که با ثبت و آن در سامانه و وضع مهلت برای قطعیت آن، طرفین وادار می‌شوند که هرچه سریعتر نسبت به تعیین تکلیف ملک مورد معامله تصمیم‌گیری نمایند و اگر قصد جدی برای معامله دارند، هرچه زودتر نسبت به ثبت رسمی آن اقدام نمایند.

اما سوالی که پیش می آید این است که پس چرا وقتی به این راحتی می شود قرارداد را بر هم زد به بنگاه های املاک مراجعه کنیم؟

بنگاه‌های املاک همچنان نقش مهمی در راهنمایی و تسهیل فرآیند خرید و فروش دارند. آنها می‌توانند اطلاعات دقیق و به‌روز در خصوص وضعیت ملک، قیمت‌ها، و بازار املاک به خریداران و فروشندگان ارائه دهند.دلالان و مشاوران املاک با توجه به تجربه‌ای که دارند می‌توانند در انجام مذاکره‌ها و فرآیندهای ابتدایی قراردادها کمک کنند.همچنین بنگاه‌ها به‌عنوان واسطه‌های بازار، باعث می‌شوند که فرآیند یافتن طرفین معامله و انجام توافقات در مورد قیمت و شرایط سریعتر و روانتر انجام شود.

راه کار ما به شما این است که :

اگر در پلتفرم هایی مانند دیوار و شیپور خریدار و فروشنده همدیگر را پیدا کرده اند مستقیما به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند تا مذاکرات توسط سردفتر با طرفین انجام شده و اقدام به تنظیم قولنامه نمایند.

اگر به بنگاه های املاک مراجعه کردید مبلغ زیادی را رد و بدل نکنید تا به وقتی به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید.بعد از مراجعه به دفتر اسناد رسمی اقدام به امضاء و اثر انگشت الکترونیک کنید و از سردفتر درخواست کنید تا سند مربوطه را تائید نهایی ننماید تا مبلغ بیه طور کامل رد و بدل شود.

اگر تاریخ تنظیم سند قطعی شما به طور مثال از تاریخ تنظیم پیش نویس قولنامه در بنگاه املاک 10 الی 20 روز بعد می باشد ابتدائا به دفتر اسناد رسمی جهت تصدیق پیش نویس مراجعه کنید تا دفتر اسناد رسمی مربوطه تائید حضور شمارا انجام دهد و اغلب افراد این مشورت را میدهند که نیازی به انجام قولنامه رسمی در دفتر اسناد رسمی نیست اما ما به شما پیشنهاد میکنیم که به علت تبادلات مالی در این میان قولنامه در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود تنظیم شود.

به طور کلی پیشنهاد میکنیم تا زمانی که به دفاتر اسناد مراجعه نکرده اید مبلغ زیادی را رد و بدل نکنید و حتی المقدور به صورت مستقیم به دفتر اسناد رسمی جهت تنظیم قولنامه رسمی مراجعه کنید تا از خطرات و مشکلات احتمالی جلوگیری شود.

فرآیند تنظیم یک قرارداد با توجه به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول(ماده3)

• مراجعه خریدار و فروشنده به بنگاه املاک جهت تنظیم پیش نویس قرارداد
• انجام مذاکرات لازم توسط مشاورین املاک
• درج پیش نویس قرارداد در سامانه کاتب و ارجاع به دفتر اسناد رسمی
• مراجعه اشخاص به دفتر اسناد رسمی مربوطه جهت تائید سردفتر (سردفتر در صورت عدم تائید حضور تخلف انجام داده است و اگر از تنظیم سند امتناع کند باید دلیل آن را ذکر کند )
• تنظیم قولنامه یا سند مربوطه توسط سردفتر اسناد رسمی
• امضاء و اثر انگشت الکترونیک طرفین در دفتر اسناد رسمی
• تائید نهایی سردفتر اسناد رسمی

ضمانت اجرای قانونی

ضمانت اجراهای مهمی  بابت پایبند ساختن معامله‌گران به تشریفات قانون و آیین‌نامه‌های مربوط به آن در متن مقررات پیش‌بینی شده آمده است. مهم‌ترین آن، فاقد اثر قلمداد شدن هر نوع قرارداد و توافقی است که منجر به ثبت رسمی در دفاتر ثبت اسناد رسمی نشود. به عبارت دیگر هیچ متن و پیش‌نویسی، از جمله مواردی که تا قبل از ثبت توسط دفاتر اسناد رسمی در سامانه معاملات املاک درج شده است، از لحاظ حقوقی واجد آثار قانونی نخواهد بود. لذا این موضوع و استناد به آن قابلیت استماع در هیچ نهاد دولتی را ندارد.

ماده 13 این آیین‌نامه بیان می‌دارد: «پیش نویس قرارداد قبل از ثبت در سامانه توسط سردفتر فاقد آثار حقوقی قرارداد است»و با توجه به تبصره 6 ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بعد از تائید دفتر اسناد رسمی تنها در خصوص دعوای استرداد عوضین مسموع خواهد بود یه این معنی که افراد اگر مبلغی را رد و بدل کرده اند می توانند درخواست استرداد آن را کنند.

نحوه ثبت قراردادها در سامانه

دسترسی به سامانه معاملات طبق آیین‌نامه باید به صورت مستمر و شبانه‌روزی باشد. همچنین امکان دسترسی بنگاه‌ها و طرفین معامله به سامانه فراهم است تا امکان استعلام از ملک مزیور برای آنان مهیا باشد. احراز هویت در این سامانه به وسیله امضای الکترونیک متعلق به دو طرف صورت می‌گیرد. وجود سند رسمی برای ملک مزبور و حضور دو شاهد جهت تصدیق انعقاد قرارداد برای ثبت معامله در سامانه ضروری است.

قراردادهای مذکور در سامانه که به عنوان پیش‌نویس ثبت می‌شوند، تحت قالب یکسانی نوشته می‌شوند که در آیین‌نامه به عنوان «قراردادهای یکسان» معرفی شده‌اند. فرم و قالب این قرارداد توسط سازمان ثبت اسناد و املاک تهیه می‌شود و پس از تصویب در سامانه قرار می‌گیرد.

در صورتی یکی از شرایط زیر در قرارداد وجود داشته باشد، ثبت آن در سامانه صرفاً باید از طریق دفتر ثبت اسناد صورت پذیرد. لذا بنگاه‌های معاملات املاک نمی‌توانند نسبت به ثبت آن اقدام نمایند:

– قراردادهای غیرمعوض؛

– در مواردی که موضوع معامله در بازداشت است؛

– قراردادهایی که طرفین معامله یا یکی از آن ها غیراصیل نظیر ولی،وصی،وکیل و قیم است؛

– در قراردادهایی که طرفین معامله یا یکی از آن ها اشخاص حقیقی زیر ۱۸ سال باشند؛

همچنین یکی از ضرورت‌های ساختاری این سامانه، وجود ساز و کارهایی برای اخذ وجوه دولتی از قبیل حق الثبت و مالیات‌های مربوطه است. همچنین امکان اعمال حق فسخ معامله در معامله و درخواست استرداد مورد معامله در سامانه به مدت 15 روز پیش‌بینی شده است.

وظایف مشاورین املاک

• انجام مذاکرات اولیه با طرفین
• درج پیشنویس قرارداد در سامانه کاتب و مشخص کردن دفتر اسناد رسمی و ارجاع آن به دفترخانه

وظایف دفتر اسناد رسمی

• تائید حضور طرفین ظرف مدت 5 روز با حضور طرفین
• تنظیم قرارداد ملکی رسمی

• نحوه تنظیم قولنامه با توجه به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
• قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول+برای ثبت قولنامه در دفترخانه چه کنیم؟
• تنظیم قولنامه رسمی
• خدمات آنلاین
• انتقال اجرائی